北宋如何管理“房似锦”

刘永加

2020-04-24 09:16:57　来源：人民法院报

　　订立契约中的告知

　　宋代田宅交易中要订立契约，田宅牙人还要把握好知情权的告知义务。这一阶段，田宅牙人首先通知业主的亲戚四邻，因为在当时的社会，宗族关系对土地交易的影响还是很大的，而且有专门的法律规定。《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》就规定：“应典卖、倚当物业，先问房亲；房亲不要，次问四邻；四邻不要，他人并得交易。房亲着价不尽，亦任就得价高处交易。”就是说，在价钱同等的条件下，业主宗族中本房的亲戚拥有购置田宅的优先权，其次是业主的四邻。所以，田宅牙人对于每一桩田宅交易，在其订立契约阶段，要通知这些人参加，以最后敲定田宅的买主和价格。

　　同时，为了避免因民间契约文书格式与内容的不完备而引起的纠纷，所以对田宅交易也有了相关的规定，这也是田宅牙人所必须遵循的交易原则。宋太宗太平兴国八年（983年），国子监丞知开封府司录参军事赵孚上言：“庄宅多有争诉，皆由衷私妄写文契，说界至则全无丈尺，昧邻里则不使闻知，欺罔肆行，狱讼增益。请下两京及诸道州府商税院，集庄宅行人，众定割移典卖文契各一本，立为榜样。”赵孚的奏表是说，在当时出现了因为文书格式不当造成的房产交易纠纷有增多的趋势，需要引起朝廷的注意。他建议官府制定统一的文书契约文本，便于“庄宅行人”即田宅牙人们在办理房产交易时使用，以减少此类事件的发生。对于这个奏表，宋太宗深以为然，便批准在全国推广使用。

　　到了崇宁三年（1104年），宋徽宗“敕诸县……印卖田宅契书，并从官司印卖。”宋徽宗很聪明，把控田产交易的税收源头，在于契约文本的控制，也就相当于统一税票。这个敕令规定，买卖契约用纸，必须使用由官府统一印卖的官版契纸。为切实推行官板契纸，政和六年（1116年）四月又诏：“人户典卖田宅，议定价值，限三日先次请买定贴，出外书填，本县上簿拘催，限三日买正契。”就是说，田宅买卖双方议定价钱后，要先到官府买定贴，经县上审查后，再买正契誊抄。官版契约文书被称为正契，而民间自行书写的契约被称为“草契”、“小契”或“白契纸”，而这样的契约不能闻官纳税，就是容易漏税。

　　在这项管理上，田宅牙人发挥了重要作用。在田宅交易时，他们必须监督交易双方使用官版契约文书，一方面规范了牙契文书，另一方面保证了契税的征收。

　　赋税过割中的监督

　　田宅契约订立完毕后，田宅牙人只是完成了中介的义务，他们还必须监督双方到官府完成田宅赋税过割的最后一道手续，就是把田宅买卖交割契约呈交官府纳税盖印，称为“投税印契”。据宋徐松的《宋会要辑稿》载，宋徽宗政和元年（1111年）户部规定：“欲诸以田宅契投税者，即时当官注籍给凭由，付钱主，限三日勘会。业主、邻人、牙保、写契人书字圆备无交加，以所典卖顷亩、田色、间架勘验原素税租、免役钱，纽定应割税租分数，令均平取推，收状人案。当日于部内对注开放。”这里的记载表明，官府要在田宅交易的契约上加盖印信，同时另给买主凭证，以保障交易的合法性。同时，原业主应缴纳的赋税数额、免役钱等要过割给新的业主去承担，并且要在官方赋税文书上作过户变更登记。显然，田宅牙人在田宅交易中负有不可推卸的监管责任。

　　另外，宋廷曾制定了一种被称为“手把历”的表格、登录簿发给田宅牙人，让他们担负起登记与汇报田宅交易资料的职责，从而督促买卖双方及时抽税印契，避免偷税漏税。如果交易双方有规避契税的行为，田宅牙人还有义务向官府陈首告发。据元马端临《文献通考·征榷考》载，宋孝宗乾道七年，户部发文规定：“每交易一十贯，纳正税钱一贯，除六百七十五文充经、总制钱外，三百二十五文存留，一半充州用，余一半入总制钱账，如敢隐漏，依上供钱法。人户违限不纳，或於契内减落价贯，规免税钱，许牙人并出产户陈首，将物业半给赏，半没官。”从这个规定可以看出，当时的赋税比例不低，造成一些业主千方百计偷税漏税，就在所难免，所以官府就需要参与者田宅牙人的监管。

　　由于宋廷重视对“房似锦”们加强管理，不仅保证了田宅交易的正常秩序，而且很好地堵塞了此中的各种漏洞，使因此带来的国家税收损失大大减少。显然，宋代的房屋中介对当时的经济社会发展，起到了一定的积极作用，塑造了这个行业鲜明的历史形象。

　　（作者单位：山东省枣庄市台儿庄电视台）

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编辑：迟语洋

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