北宋如何管理“房似锦”

刘永加

2020-04-24 09:16:57　来源：人民法院报

　　近期热播的电视连续剧《安家》，向人们展示了房产中介这一行业的风采和内幕，尤其是塑造了店长房似锦这一形象，她以精明、干练和智慧的风范，成为了房介行业的典型代表。

　　而在北宋的都城汴京，房舍租赁与二手房销售业务同样很兴旺，像房似锦一样的房产中介也是数不胜数，但在那时他们被称为田宅牙人。

　　田宅牙人享受官府佣金

　　正因为汴京的房屋中介业发达，所以田宅牙人在沟通田宅买卖需求的同时，往往也会有一些人借助官方赋予的权力，勾结强者，欺行霸市，上下其手，种种违法乱纪的欺诈行为时有发生，不仅扰乱了房产市场，也阻碍了田宅的正常流通。为此，宋廷加强了对“房似锦”们的监管力度，让他们在享受权利的同时，又履行好自己的义务，使房屋租赁业健康发展。

　　在汴京房屋的租赁和销售，买卖形式多样，手续很是复杂，所以在每一桩田宅的交易中，需要田宅牙人来帮助操作。因为他们具有沟通田宅交易信息、提供居间中介服务、执行政府信用担保公正功能、监督田宅赋税、加强交易的规范性的职能，从而成为促进田宅流通的一支令人瞩目的职业群体力量。

　　为了加强对田宅牙人的管理，宋廷针对交易牙人制定了《牙保法》，把包括田宅牙人在内的所有牙人都纳入官府的控制之下。宋廷规定：经官府登记批准，并发给类似营业执照的“身牌”后，才能从事牙人的活动。据记载，宋政府发给田宅牙人的“身牌”，是一种木质牌子,作为田宅牙人进入市场的行业执照。颁发“身牌”的目的，不仅在于管理牙人，还在于要通过牙人监督商人,从而把官府的控制能力延伸到各个市场和各种物业交换过程中去。

　　正因为宋代将一部分田宅牙人纳入官府的直接控制之下，所以也要替他们着想，官府所收取的税收中，有一项牙契钱，这实际上就是官府为田宅牙人收取的报酬。关于“牙契钱”的征收比例，后来南宋俞文豹在其《吹剑录外集》中说：“牙契钱者，民间买田宅即投印契书。嘉佑末，每千钱输四十；宣和末，陈亨伯经制增为六十；绍兴初，孟富文总制又增为一百。”从牙契钱的征收比例来看，这个比例是不断变化的，一般为田宅价的4%、6%、10%。根据前朝惯例，宋代对其管辖的田宅牙人发放的佣金，为田宅成交额的10%以内，在当时应该属于相当丰厚的收入。

　　产权交易前的调查

　　宋廷为了防止田宅牙人“违法交易，及不印契、不离业、不割税，以至重叠交易，词讼连年不决”状况的发生，对其在田宅交易中的权利、义务进行了全面的法律管控，这就是所谓有权利就有义务。

　　宋廷规定：田宅的买卖必须通过牙人的居间中介才为国家所认可，这等于授给了田宅牙人特权。在田宅买卖中，卖家必须提供“阄书砧基”，即“人户交易，当先凭牙家，索取龟书砧基，指出丘段围号。”“阄书”是记录分家时各当事人所分得具体田产及其座落方位的文书，经过官府盖印确认的，被称为“印阄”。砧基即砧基簿，上面标有田地的四至、数量、形状等，因图形像鱼鳞，俗称鱼鳞图，是经户主与官府共同确认的用来编造地册及税额的一种底簿。

　　有了“阄书砧基”，田宅牙人就需要根据阄书、砧基簿的记载，来确认田宅交易的合法性，以防止“一物两当”的重叠交易行为。田宅牙人必须进行调查，他们一般向见证人了解有无界至争端和重复典卖情况。因为田宅重复交易而造成他人损失的，田宅牙人必须承担赔偿责任，还要被判刑，所以他们不敢马虎。对此，《宋刑统·户婚律·典卖指当论竞物业门》明文规定：“有将物业重叠倚当典卖者，本人、牙人、邻人并契上署名人，各计所欺入己钱数，并准盗论。不受钱减三等，仍征钱还被欺主人，如业主填纳罄尽不足者，勒同署契牙保、邻人等，共同填赔，其物业归初倚当之主。”这里的规定就是为了避免业主一房两卖。除了防止重叠交易外，田宅牙人还必须“次问其所亲，有无应分人出外未回，及在卑幼未经分析。”这是防止在业主亲人之间遗漏田宅的所有权人，造成交易后的纠纷。

　　除此之外，宅田牙人还必须对寡妇卑幼的土地产权真实性尽到法律义务，否则造成损失的要负法律责任。《宋刑统》卷十三《户婚律·典卖指当论竞物业门》规定：“如是卑幼骨肉蒙昧尊长，专擅典卖、质举、倚当，或伪署尊长姓名，专擅买卖，其卑幼及牙保引致人等，并当重断，钱、业各还两主。”这就是说，宋代法律规定特别注重保护寡妇卑幼的合法田产的权益。在田宅交易之前，田宅牙人必须进行上述程序的调查与核实，才能确保田宅交易符合法律规定，避免争议和纠纷的发生，对此宋人称为：“得产有堪合，典卖有牙契。”

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编辑：迟语洋

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