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治理“房中房”乱象要堵疏结合

//m.auribault.com 2014-04-08 来源：深圳特区报

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　　罗湖碧湖花园的一些居民近来很苦恼。楼上的业主改变室内格局，有一套200平方米的房子改成10个单间对外出租，每房都有厕所和冲凉房，漏水、渗水和房屋承重、消防安全等种种隐患让人担忧。记者调查发现，该小区“房中房”不止一户，有多处改造“房中房”的记录，甚至天台也建起“公寓”。“房中房”乱象究竟该谁来管？怎样才能管好？客观而言，对“房中房”，租住需求是客观存在的，但它也存在着安全隐患。单靠一味去堵，能从源头上解决问题吗？本期读者参议对此话题展开热议，敬请关注。——编者

　　“房中房”乱象，刺痛了谁

　　■ 杨阳

　　这些年来，随着一二线城市房价的节节攀升，租房价格也水涨船高，迫于生活压力，有些无房人士被逼进了便宜的“房中房”中。原本好好的一套三两居的小房，硬是被拆分成了五六间的“豪华大墅”，互不相识的男女，不得不选择“合租”，在同一个屋檐下老死不相往来，过着互不相干的日子。

　　“房中房”的住户主要是刚刚步入社会的大学生和社会底层人士。不仅仅在深圳，事实上，这种租赁模式在大城市广泛存在、且早已屡见不鲜，甚至是许多房屋中介月入斗金的生财之道，在行业中形成了完整的产业链。

　　早年笔者混迹北京的时候，因囊中羞涩，租房时，被一些中介带着，看过各式各样的“房中房”。据中介透露，他们首先会跟房东达成协议，以较低的价格租下房子至少3到5年，然后将房子进行改造，即用木板“打隔断”，再分租给不同的人。通常2500元左右就能在五环内租上一个合计10平米左右的小主卧，而2000元往下只能租到所谓的次卧，面积大小不等，但通常还能有个窗户透透风。若预算徘徊于1500元，那“房中房”中用木板隔出来的不带窗户的房间大概是唯一的选择。

　　“房中房”的存在，让一些业主很反感，但对于很多懒于和疏于打理多套房子的业主来说，也为他们提供了“稳定的收益”，所以不少房东对中介的行为采取了默认的态度。然而，“房中房”经由中介私自改建，并未经过相关部门的审批和监管，有极大的消防和安全隐患。但对于很多刚刚毕业的学生来说，选择离地铁近一点，离公司不那么远的房子，租赁“房中房”，是他们不得已的选择。在“房中房”乱象中，利益被中介和房东共同瓜分，他们赚得盆盈钵满，而只能够蜗居在不见阳光、没有窗户的房间中的“蚁族”之痛，究竟谁能理解？他们的租住问题何时能解决？这是值得深思的问题。

　　房中套房子，隐患连隐患

　　■ 陈怀瑜

　　房中“生”房，是想让房租收益最大化，可要钱不要命的事，还是别干为好。“房中房”有风险，房客们更要“防中防”，还是不租最保险。

　　首先，“房中房”是违法改建房。《广东省物业管理条例》第五十五条中规定了三种严禁改建行为：一是损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；二是没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；三是将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房或厨房上方。而“房中房”们，基本上都是在此三点上动“歪点子”，其违法性自是不言而喻。一旦出事，擅自违改“房中房”者，必将承担相应法律责任。

　　其次，“房中房”存在建筑安全隐患。如擅自变动房屋承重结构或主体结构，等于断了楼宇的“大腿”或“脊梁”；又如在非承重梁上，甚或楼板上直接增建间隔墙，类似于在沙盘上堆城堡；有的一套房中生出十数间房，无形中增加了许多砖石等建筑材料，下面的楼板如果有一天“不干了”——裂断、塌陷……建筑安全隐患重重，后果更是不堪设想。

　　再者，“房中房”中消防安全隐患，更是“说不清理还乱”。房间隔断后，堵塞内部消防通道不说，还有电线乱拉乱接，用电户数、人数及总量都直线上升。一套房中十数人洗衣做饭、电脑电视等超负荷运转，电器一旦“罢工”，祝融之灾难料。

　　还有，“房中房”卫生条件差。“房中房”，采光差，通风难，空气浊，杂物堆，垃圾乱，大多呈现城市棚户区之“特色”。人来人往，你走我去，还让传染之病菌可乘之机。

　　同时，“房中房”有妨邻里关系。房中房在电路、水路上多做违规改动，容易出现超负荷断电、漏水现象，给邻里造成不便。而且，租房者众，没有规律的出行，不仅房客之间相互影响，更会妨碍左邻右舍、上下住户的正常生活，由此产生矛盾的也不在少数。

　　最后，“房中房”易生治安问题。租房户们来来去去，居无定时，短长不一；互不熟悉，鱼龙混杂，财物及人身安全存在隐忧。顺手牵羊丢财物，会隔三差五地出现；更或遭致人身侵害，租客受害会更大。

　　“房中房”上图便宜，隐患一堆无法依。不怕一万怕万一，后悔晚矣徒叹息。

　　当理顺监管责任

　　■ 堂吉伟德

　　“房中房”不仅将建筑物原有的空间布局改得面目全非，更严重的是在改造过程中用电负荷、承重结构、燃气使用等方面都有可能存在严重的安全隐患，加上空间局促，人员密集，单是消防安全都通不过。前不久，在深圳市南山区深南花园C座7楼一房中房发生的火灾，就是源于“房中房”改造所致。由“房中房”改造带来的建筑质量安全和消防安全事件层出不穷，引起了各地政府的高度重视。比如2013年，北京市出台规定，要求出租房人均居住面积不得低于5平方米，单个房间不得超2人，不得分割出租，不得按床位出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不能出租。而在广州，针对市民广泛关注的“房中房”整改问题，2013年印发的《广州市房屋安全监管职责和城市建设维护有关事项》明确规定，整治工作由国土房管局负责，而这一职能也符合住建部关于私自拆房、改阳台、改厨房等行为，由各地房管部门进行监管的规定。

　　碧湖花园“房中房”泛滥成灾，或许只是“房中房”问题的冰山一角，而其背后的监管更值得拷问。罗湖碧湖花园“房中房”现象并非一天形成，记者调查发现也不止一户所为，而小区居民就此多次投诉无果，可以说，监管和执法层面的迟滞与不作为，已然给“房中房”乱象开了天窗。

　　“房中房”究竟该谁来管，公众发现问题后又向谁投诉，需要一个明确的答案。其实，无论是全国性法规，还是地方性规章，对于“房中房”都有明确的责任主体。比如原建设部制定的《住宅室内装饰装修管理办法》第四条规定：直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。虽然《深圳市出租屋管理若干规定》明确的出租屋管理机构有十余个，不过其第十二条第二款规定“禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。”并在第三十二条第二款根据建设工程规划或施工许可，消防安全，人均面积等不同情况，规定了城管、公安和房管部门的责任。此外，《深圳经济特区住宅物业管理条例》也从法规层面，界定了物业管理机构与政府主管部门的责任。

　　法律规定是一回事，实际管理又是另一回事。由于“房中房”涉及到规划设计、建筑安全、消防设施和人均面积，涉及到住建、规划、房管、公安、城管等各个部门，由每个部门涉及的环节和重点并不相同，由谁来主导处理和实施，若不能得到明确，就可能陷入“九龙治水”却无以为效的尴尬。在这种情况下，尤其需要明确一个牵头主体，由其具体组织和实施整治工作，并做好相关部门的协调，制定相关工作方案整合监管力量，才能填补监管主体不明确下的管理真空。

　　要坚持堵疏结合

　　■ 凌国华

　　既然“房中房”存在这么多问题，为何不让租房者租住更宽敞舒适的房子？这种观点，无疑跟那个白痴皇帝的“何不食肉糜”半斤八两。且不说如今房租占工资比重已经相当大，除了住，还有衣、食、行的需求，租住鸽子笼一般的“房中房”，也是情非得已。

　　那么，面对“房中房”的诸多隐患，我们是否就听之任之呢？非也。房屋租赁市场上的“房中房”等乱象无疑需要引起有关方面重视并进行有效治理，但治理要讲究方式方法，不能只靠一纸禁令，而要堵疏结合、多管齐下。应该看到，市场经济视域下的房屋租赁，有需求、有供给，需求和供给之间同样存在着矛盾。小面积住房比较符合一般租客的需求，由此诱致了“房中房”、群租房的出现。而一些地方出台禁令对群租房强力取消，表面上似乎压制住了“供给”，但既然租房者的“需求”仍旧存在，与之相连的“供给”仍会暗流涌动。一纸禁令显然无法彻底消除“房中房”和群租乱象。

　　包括“房中房”在内的房屋租赁从来就不是一个单一问题，住房租赁还跟就业和社会保障等政策紧密联系。治理“房中房”等乱象，要坚持堵疏结合，一方面清理、规制违规租房，强化监管，另一方面则要因应租房需求，扩大租房供给，尤其是小面积租房的供给，以满足一些租房者的需求。这方面，公租房政策可以而且应该有着较大的改进空间。在政策允许的范围内，可以探索建立公共部门和社区共建共管、面向外来住户的特殊租赁住房，甚至可以吸纳辖区内的公司企业等共同参与。一方面整顿违规租房，另一方面扩大正规租房供给以满足租房需求，同时公共部门也须在监管房屋租赁市场方面下大力气，确保其健康有序发展。

　　安居与乐业是紧密相连的。对于那些在他乡工作的人们，有自己的住房固然人人向往，求之不得则只好退而求其次，租一处可以暂且安居的栖身之处，应该是乐业的最基本保障。从经济社会发展角度来看，让人们安居、乐业，进而促进经济发展，是公共部门应尽的职责。从这个意义上说，打造一个包括租房体系在内的健康有序的住房市场，也是促进经济社会发展的应有之义。“给我一个小小的家，蜗牛的家，能挡风遮雨的地方，不必太大。”对于那些在他乡的人们，寻得一个虽然不大但安适温暖的住所，不该是奢望。

编辑：尹盼秋