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限购“松绑”是不是房地产市场的“强心针”

吴学安 //m.auribault.com 2014-09-30 来源：中国青年报

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　　珠海市住房和城乡规划建设局近日在官网发布文件，取消楼市限购政策。至此，全国已有41个城市陆续取消楼市限购，原来46个限购城市中目前仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市仍在坚持限购。数据显示，北上广深四大城市已经连续7个月供大于求，整体库存一再达到历史高点。业内专家认为，未来楼市倾向于“去行政化”的市场自我调节。在绝大部分限购城市已经取消、放松限购政策的前提下，一线城市限购政策短期内虽然不会取消，但是退出只是时间问题（经济参考报9月29日）。

　　在一次次的试探、否认、叫停、暗松之后，影响中国房地产市场多年的限购政策，正在逐步淡出。此前，有消息称，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库存过大的地方。

　　此前，南宁市房产局出台相关政策，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。这一政策被房地产行业向外解读为“救市第一枪”。然而，南宁市房产局很快出声称，这只是推动北部湾同城化的举措之一。但连房地产业内人士都不认为这一举措能够在多大程度上形成“松绑刺激效应”。

　　除直接松绑限购外，一些城市还通过税费减免、资金补贴、信贷放松等方式，来刺激房地产市场的购买力。市场转冷影响房企土地购置，对许多依赖土地财政的地方政府来说，将明显影响地方政府的财政收入，这也为地方政府出台“救市”政策提供动力。部分城市纷纷开始“松绑”楼市。考虑到高层此前明确的分类调控原则，只要不触及底线，根据自身城市情况进行的微调或在官方容忍范围之内。但此前限购政策在许多二三线城市执行并不严格，略微放松对市场的刺激作用也相对有限。目前，信贷的缩紧进一步加剧了房企的困难，尤其是偏紧的信贷对于房地产需求的抑制作用十分明显。

　　中国房地产市场的降温已经成为不争的事实。专家指出，2014年楼市明显出现了和2013年不一样的变化，在2013年出现的市场分化逐渐演变为市场的全线放缓。包括大中小开发商在内的房企降价和优惠促销等活动已经呈现全面铺开之势，更引起业界紧张的是，今年以来，中小房企资金链断裂乃至倒闭的情况已在多地出现。一些人士预测称，在供需变化、融资渠道收缩等形势下，房地产行业已经触到“天花板”，而房企或将面临更为严峻的生存危机。

　　在这种形势下，房企对于政府再次出手“救市”的呼声日趋高涨。今年高层提出的房地产市场分类调控的核心就是地方能够根据自己城市的情况，制定符合市场和本地实际的差异化政策。地方政府的调控思路不能只是单一地松绑或者收紧，而应该全面综合地考虑市场状况，既要支持刚性需求购房者，也要确保市场稳定。目前放松限购的效果非常小。在楼市成交整体低迷的背景下，信贷政策似乎一直没有松动的迹象，反而出现了停贷、利率上浮等迹象。此外，经济增长下行压力依然存在。房地产的投资值未能得到释放，大范围的投机性购房不会出现。

　　中原地产市场研究部总监张大伟认为，现在开发商降价主要有三方面原因，首先是信贷紧张，其次是库存压力大，三是预期变了。而信贷是最关键因素，今年就算全面放开限购，如果信贷依然收紧，市场依然会降温。今年的《政府工作报告》首度未提房价调控，取而代之的是针对不同城市情况分类调控。从已公布的“松绑”路线来看，购房资格中户籍放松和限购范围松动都是限购政策调整的手段。但有业内人士表示，放开限购对市场的影响力或许并没有想象中那么大，尤其是一二线城市楼价已经相当高了，贷款不能放开对购买力的释放作用就会打折扣，因此后市如何或许确实还要观望一阵才更清晰。

　　目前问题是一些城市商品住房成交量价齐跌，可售房源处于历史高位，而且消费者出于“买涨不买跌”的心理，越加远离楼市。如果像业内人士所担心的，放开限购还是没人买，怎么办？不仅如此，如果放开限购，甚至是放开限贷，投资性与投机性购房潮卷土重来，“炒房团”放虎归山成“还乡团”，房地产调控岂非前功尽弃？现在房价刚有所下降，普通老百姓从中看到了希望。如果“救市之枪”频频打响，会不会令有刚性购房需求的中低收入者很受伤？

编辑：周文