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浅谈“新常态”下的房地产企业社会责任

叶安合

//m.auribault.com 2015-08-27 来源：中工网—《安徽工人日报》

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　　中国房地产市场历经30年发展，十年“黄金时代”，目前已开始步入“白银时代”。市场调节主导作用充分释放，房地产市场区域分化明显，未来投资增速预期减缓，政府对楼市调控政策更加理性，行业发展回归理性。在这一转折关键时期，房地产企业需要不断创新和转型升级，通过内外部资源整合及发挥企业影响力，打造差异化竞争优势和提升经营业绩。在追求商业价值的同时，主动践行社会责任，积极关注民生，在促进城市发展、提升区域经济、改善城区面貌、建设保障房等方面积极参与，取得新作为，为客户提供品质产品和多元增值服务，投身慈善公益，倡导环境保护，引领产业上下游企业共赢发展，实现行业软着陆。

　　一、新常态下的企业社会责任界定

　　企业社会责任一词，最早起源于20世纪90年代初期的美国。企业社会责任的观念从起初不被理解到现在已被企业界所接受和广泛运用。进入21世纪以来，国内一些大企业加入了由联合国发起和倡导的企业社会责任“全球公约”，很多企业还将履行社会责任纳入企业发展战略，把践行社会责任作为建立现代企业制度和提高综合竞争力的一项重要内容。一般来说，企业社会责任对房地产企业而言，主要是政府机构（部门）、金融机构、建筑商、供应商和房屋购买者。一方面，企业的决策和行动可以影响这些相关者的利益；另一方面，这些相关者也能够影响企业的行为和决策。企业社会责任意识不强，履行社会责任就会存在着瑕疵。

　　二、企业履行社会责任的必要性

　　（一）企业承担社会责任是顺应经济发展的需要

　　我国的房地产业随着国民经济的飞速发展更是发展迅速，已经逐渐成为国民经济和地方经济的主要支柱性产业，不仅极大地缓解了广大居民的住房紧张问题，提高了经济发展水平，促进城市建设，而且对于其他行业发展的影响和带动作用也是越来越大。社会的进步和经济的发展，促使房地产企业应考虑企业的决策和行为对社会的影响，需要履行社会责任，并积极投身于社会公益事业，为社会事业发展做出贡献。

　　（二）企业承担社会责任是行业发展的内生动力

　　相比发达国家，我国房地产行业起步较晚，但发展势头较快，特别是近十年的快速发展，在促进城市建设、改善民生、安置就业、带动相关产业发展和上缴国家税收等方面做出了贡献。但在发展过程中与之相应的一些法律法规、行业自律、市场监管和政府调控机制还不健全不完善，某些房企在追求利润最大化时不惜牺牲利益相关者的利益，给房地产业持续发展带来负面影响。在新形势新常态下，维护房地产市场稳定有序前行，推动房地产行业持续稳定发展，就要有战略性和前瞻性发展眼光，努力适应新常态，履行新责任，提升行业新形象，引领新走势。

　　（三）企业承担社会责任是长远发展的内在要求

　　企业承担了社会责任，自然产生积极正面的影响，提升信用等级，树立良好的外部形象，塑造了企业品牌、楼盘品牌、销售品牌和物业品牌，无形资产的附加值就会显现，那些承担社会责任、信用较佳、公众形象较好的企业自然是投资者的首选。履行社会责任是全社会对国有企业，特别是中央企业的广泛要求。中央企业大多集中在关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，其生产经营活动涉及到整个社会经济活动和人民生活的各个方面。积极履行社会责任，把社会责任理念和要求全面融入企业发展战略、企业生产经营和企业文化，有利于创新发展理念、转变发展方式，有利于激发创造活力、提升品牌形象，提高企业发展质量和效率。铜陵有色置业有限公司是中国500强企业——铜陵有色金属集团控股有限公司旗下的全资子公司，主要承担政策性棚户区改造（安置房）建设。2011年5月成立以来，该公司独立改造建设的“棚改房”累计施工面积60万，累计竣工面积25万，累计回迁安置和异地安置棚户区居民1500余户，2015年可供应保障房2345套， 2016年～2020年“棚改房”施工面积将达到252万，累计竣工面积125万。与商品房相比，保障房拆迁量大，回迁安置价格相对低，利润微薄甚至亏损，前期塌陷区地质灾害治理费用和偿付银行利息等因素，企业承受了潜亏及利息1亿多元，需要通过政府配套的商品房弥补，逐渐自我消化，减少隐性亏损，维持企业正常运行。高投入、规模化和低回报的建设使企业作出了巨大牺牲，但为改善工矿城市居民住房条件，促进城区建设和发展做出了较大贡献，受到当地老百姓和地方政府的高度评价和赞誉，企业先后获得“中国房地产诚信企业”、“百姓信赖房地产企业”、“铜陵市房地产领军企业”等殊荣，塑造了国有企业社会责任的新标杆。

　　三、企业社会责任的内容与现状

　　房地产企业社会责任的内容相对宽泛。房地产企业在赚取利润同时，兼顾利益相关者的利益，诚信守约，履行合同协议，承担起了社会道德责任。企业是构成社会有机体的基本单元。作为企业公民，它不能离开社会而独立存在，它应该承担起社会慈善责任。

　　房地产企业社会责任的内容和存在的问题主要有以下四个方面。

　　（一）房地产企业对政府的社会责任

　　2014年以来楼市回落，各地房价呈现差异化，行业面临调整，去库存，跑销量，收房款成为开发商的首要任务。市场需求动力增长不足，同时也折射出行业纳税与财富不成比例，对政府贡献率整体不高的现状。房地产开发以银行贷款的间接融资形式为主，为缓解资金周转压力，降低融资风险，某些开发商钻银行政策的空子，通过办理假按揭套取银行信用，诈骗银行信贷资金，有的企业以少报营业收入和税前利润，虚增建设成本的惯用手法偷税漏税等，说明行业还存在着违规经营，诚信度不高等现象。环保节能意识不强也是长期困扰行业长远发展的问题，有的房地产企业无视政府规划规定，擅自变更规划设计方案，随意对公用设施缩水，侵占小区公共绿地，公配用房擅自对外出售出租，这种追求短期利益的违规行为，与行业保持稳定健康发展相背离，亟需完善政府有效的监督机制、建立法制化的市场行为来约束。

　　（二）房地产企业对股东的社会责任

　　股东是企业的出资人。现实中一些房地产企业对股东的依赖性比较强，有的房企为了取得股东的信任和持续追加投资，对企业内部发生负面影响较大的事项没有及时向股东披露，以致误导了股东的投资决策，这种行为是对股东责任缺失的一种常见表现。企业与股东的关系就是企业与投资者的关系，是企业内部关系中最主要的关系。保障股东投资安全，尊重股东对企业财务经营状况的知情权和监督权，使股票升值以提高股东的投资收益率，是企业对股东应尽的最直接的义务和责任。

　　（三）房地产企业对于购房者的社会责任

　　房地产业是通过向购房者出售房产和提供物业服务获取收益的市场行为。房地产企业对于购房者的主要责任体现在对购房者权益的维护。如果购房者的利益受损，企业的行为就是不负责任的社会行为。在房地产市场理性发展的新常态下，房企更要诚信守约，对购房者购房的承诺要兑现，满足顾客合理需求，注重售后服务，与业主共同推动社区的建设，构建以人为本、环境友好、人企和谐的物业小区。

　　（四）房地产企业对员工的社会责任

　　员工的积极性来源于企业内部人际关系的协调。作为企业经营者和管理者，要注重保护员工的人身安全、身心健康和合法权益，为员工创造良好的工作环境、学习环境和发展通道，提供合理的工作报酬和工作保障，构建先进的企业文化和民主管理，才能提高企业对员工的吸引力和员工对企业的忠诚度。企业不仅要善待员工，还要主动引导员工积极参加社会公益活动，自觉履行社会责任。

　　四、新常态下的社会责任探索与创新

　　新常态下的创新，将成为房地产行业发展的新特征和新趋势。新型城镇化是房地产行业发展的新机遇新动力，如健康、养老、社区服务、互联网、职能服务、金融业与行业整合联姻。新常态下的房地产社会属性、服务属性、经营商业属性将不断增强，社会责任力度和社会影响将会进一步提升。

　　铜陵有色置业公司在转型发展，履行社会责任新路径上进行了有益探索和创新。他们在巩固房地产主营业务，承担城市规模棚户区改造项目的同时，抓住城市边缘发展生态农业的契机，充分利用现有的土地资源、区位优势和政策扶持，大力发展养老地产，将养老朝阳产业与房地产开发优势和城市区域发展有机结合，创新“政府引导、企业嫁接、社会参与、多边共赢、回报社会”的养老地产新模式，使企业承担社会责任的内容得以延伸和深化。作为央企的中信地产，本着“得城市以土地，还城市以公园”的生态理念，在开发项目过程中将产品开发和生态保护和谐统一，斥资修建城市主题生态公园，支持市政基础设施建设，为城市留下一个个“绿色地标”，使企业履行社会责任的内涵得以创新发展。

　　当前经济增长平稳，宽松的政策环境对楼市而言积极利好，房地产业也将赢来先机，继续为经济平稳增长做出新的贡献。作为一个负责任敢担当有作为的房地产企业，应在优化和调整过程中不断发现社会需求，有效整合社会资源，不断创新承担社会责任的内容和模式，催化社会责任的内涵发展，打造社会责任竞争力，实现企业持续稳定健康发展。（作者单位：铜陵有色置业有限公司）

编辑：周文

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