农民工市民化、加快农民的城市进程是增加当前住房需求最好的途径与方式

要让农民进城、并让农民在就业所在地市民化，成为住房市场最大的需求者，关键的问题就在于政府能否让农民工所在就业机会多的城市的房价回归到理性的水平，在于这些城市有一部强有力的保护租房者法律。

A.五大任务即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，而房地产市场的去库存则是五大任务之中的重点之一

　　中央经济工作会议对2016年经济工作的部署，与往年有很大不同的就是直接指向要达到的目标或要完成的五大任务，即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板。而房地产市场的去库存则是五大任务之中的重点之一。因为，当前中国经济生活中无论是产能过剩、企业杠杆率过高，还是企业运行成本高及经济结构不合理，很大程度上都由经济的“房地产化”所引发。

　　当中国的房地产市场处于顺周期时，由于房地产市场繁荣，自然会带动房地产相关产业及行业增长，但是，当前房地产出现周期性调整时，由于房地产业对这些相关产业及行业需求下降，自然也就导致了不少行业及产业严重的产能过剩。

　　可见，化解当前中国房地产市场过高的库存成了2016年经济工作的五大任务之一，这是因为，当前中国房地产市场过高的库存，或房地产市场严重的供过于求，不仅涉及当前中国经济增长下行的压力问题，也涉及未来中国经济走向的问题。所以，中央经济工作会议将房地产去库存作为2016年重点工作任务之一，这说明房地产业库存与钢铁、煤炭、有色等行业的去产能一样，对经济的平稳运行、转型升级至关重要。

B.创造条件让农民工市民化，是增加城市人口及加快城市化进程最为重要的方式，也是增加住房消费最为重要的途径

　　中国社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015-2016》显示，截至去年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存，即现房待售面积约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存，即在建待售面积35.7亿平方米，需要4.5年来消化。在此基础上，如果每年住房供给再增长10%，那么未来5年中国商品住宅的供给将高达88.2亿平方米，中国房地产市场去库存的压力会更大。

　　而当前中国房地产库存问题不解决，中国经济增长下行的压力就难以调整。对于中国房地产市场的去库存，中央经济工作会议上提出几种办法。比如，一是让农民工市民化，让农民进城来消化当前过多的商品住宅；二是鼓励投资者购买住房出租，这样既可消化城市住房过多的库存，又可解决当前中国住房租赁市场不发达的问题，一举多得；三是要求房地产企业改变住房销售模式，降低住房销售价格；四是提高房地产业的企业集中度，实现住房市场规模效应；五是取消过时房地产市场的行政性限制政策等。对于这些政策，确实是与以往的房地产政策有很大不同，如果真正按照这些政策来落实，或许真的能够让中国房地产市场过高的库存得到消化。

　　农民工市民化、加快农民的城市进程是增加当前住房需求最好的途径与方式。就目前的情况来看，中国的城市化进程还仅仅开始，目前城市人口不到8亿，仍然还有6亿人口为农村人口。在农村人口中，即使有不少农民在城市里打工，他们也在城市里工作，但是由于户口制度、社会福利保障、教育等条件限制，使得他们在城市里工作，却无法在城市里真正地住下来，或没有市民化。因此，创造条件让农民工市民化，是增加城市人口及加快城市化进程最为重要的方式，也是增加住房消费最为重要的途径。

　　但是，就目前的情况来看，农民不能够市民化，并非仅是因为需要落户政策、就业政策、教育政策等配套政策积极跟进的问题。更为重要的是农民进城、农民工市民化，农民工有没有支付能力进入城市购买住房的问题。如果农民没有支付能力在就业的城市购买住房，连最基本的生存条件都无法满足，那么农民工市民化就不可能。

　　就目前情况来看，农民可以分为几大类型。一是东南沿海经济发达地区的农民和中西部地区经济欠发达地区的农民。二是城市周边的农民和边远地区的农民。城市周边农民，他们的购买住房支付能力强，但他们不仅不需要进城，也不需要购买住房。这些农民本身住房就很多。而要市民化的农民往往是那些边远地区、经济欠发达地区的农民，这些农民进入的城市往往又是那些就业机会多的城市，这些城市往往是住房价格较高的城市，让他们购买住房简直是天方夜谭。如果让这些农民进入三四线城市购买住房，由于这些地方就业机会少、工资水平低，这些边远地区的农民是否有意愿进入这些城市购买住房是不确定的。也就是说，要让他们来消化当前库存问题严重的三四线城市的住房不是容易的事情。

　　当然，政府也可以把目前库存奇高的三四线城市的住房购买下来，全部以低价或以福利分房的方式配置给农民，让农民工市民化。这当然能够加快农民进城的步伐，农民进城或市民化也会容易些。因为，只要有一二亿边远地区的农民进城就可能消化当前住房市场严重的过剩问题。但是这里又有两个问题要解决。一是农民进入城市的市民化过程，是让农民自由迁移，还是政府给予计划安排？如果政府给予计划安排，把农民安排到没有就业机会的城市来消化住房库存，农民会愿意进入这些城市吗？

　　即使政府可以有计划地让进城的农民配置住房，那么这些购买住房的钱从何而来？政府有财政能力来做吗？即使是政府帮助农民出首付，对于绝大多数地方政府来说，他们同样是无财政能力购买住房给予农民工市民化配置住房。而且即使政府帮助农民出首付，也让农民购买住房的融资成本降低，但之后农民是否有还按揭贷款的能力同样是相当不确定的。因为这需要农民的稳定就业来保证。在这种情况下，国内的金融及银行可能因为风险不愿意贷款给农民。

　　所以，要让农民进城、并让农民在就业所在地市民化，成为住房市场最大的需求者，关键的问题就在于政府能否让农民工所在就业机会多的城市的房价回归到理性的水平，在于这些城市有一部强有力的保护租房者法律。只有这样农民工才可能真正的市民化，并让他们能够买得起住房，住房库存问题才可以化解，也能够让房地产市场真正走向可持续发展之路。

C.要用严格的税收制度把住房投资与投机区分开，否则就容易引发房地产投机炒作，把房地产泡沫再吹大

　　鼓励住房投资者购买住房出租也是最有新意的政策之一。政府已经开始把住房租赁市场的问题提到议事日程。但是，要让住房租赁问题健康地发展起来，有以下的问题要解决。

　　让更多的投资者进入住房市场购买住房再用于住房租赁，它是消化当前不少城市过高的住房库存的有效途径。问题是通过什么样的房地产政策来界定这些投资者购买的住房，是投资并用于租赁而不用于房地产的投机炒作。如果没有有效的房地产税收政策进行限制，只是用优惠政策让购买者进入市场购买住房，那么购买者既可以把所购买的住房用于投资也可用于投机。如果住房用于投机，那么房地产市场的价格将继续推高。在这种情况下，不仅房地产市场的泡沫会吹大，而且过高的房价也将成为农民工市民化的最大障碍。

　　就目前的情况来看，房地产税收政策需要界定清楚住房的投资与消费性质。在欧美发达国家，对购买住房后的投资与投机则界定得清清楚楚。比如住房购买半年内交易的要交额外所得税15%，住房购买一年内交易的要交额外所得税10%，住房购买三年内交易的要交额外所得税5%，三年以上则可以免交这种额外所得税。严格地把住房投资与投机区分开。因此，政府要用严格的税收制度把住房投资与投机区分开，否则就容易引发房地产投机炒作，把房地产泡沫再吹大。

　　此外，还必须设立严格保护住房租赁者的法律。要做到一点，要尽快设立一部保护住房租赁者的法律，设立保护租房者的中介组织，设立专门保护租房者利益的职能部门。

　　在欧美发达国家，租房市场十分发达，原因就在于这些国家都有十分健全的保护租房者的法律。在这种情况下，居民的居住问题就能够根据市场的情况作出租房还是购买住房不同的选择。如果租房成本低，租房更有利，居民也就更愿意租房了。这就是为何发达国家许多居民宁愿租房而不愿意购买住房原因所在。在这种情况下，住房租赁市场才会发展与繁荣。如果这次房地产的政策在这两个方面有真正的进展，那么房地产市场的去库存就能够逐渐推进。（作者系青岛大学经济学院教授）