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坚持居住属性,方能实现购租并举
潘璠
//m.auribault.com2016-03-25来源: 经济日报
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  在房地产分化越来越严重的当下,更要坚持住房制度改革方向,以满足新市民的住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度。而要推动购租并举有实质性进展,需要从供给侧和需求侧发力,采取切实可行的措施。一个很重要的思路是,应尽快在降房价的基础上去库存,使价格回归价值

  衣食住行与百姓生活密切相关,尤其是住,但凡与楼市相关的消息,都会引发社会广泛关注。国家统计局日前发布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示,与上月相比,新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有15个,上涨的城市有47个,持平的城市有8个;二手住宅方面,与上月相比,价格下降的城市有28个,上涨的城市有34个,持平的城市有8个。

  归根到底,近来的房价上涨与房地产市场政策宽松直接相关,购房成本出现一定下降,居民消费升级加速楼市回暖。但楼市毕竟是特殊商品,对房价过快上涨的城市来说,必须采取科学的、符合市场规律的手段加以调控。与此同时,在房地产分化越来越严重的当下,更要坚持住房制度改革方向,以满足新市民的住房需求为主要出发点,建立购租并举的住房制度。而要推动购租并举有实质性进展,需要从供给侧和需求侧发力,采取切实可行的措施。

  从供给侧来看,我国当前房地产租赁市场主要是二手房租赁,也有少数投资者将新房用于租赁。除少量政策性公租房或廉租房之外,鲜见以租赁为主的大规模开发项目。其中的原因之一,就是相关部门长期以来形成的对房地产市场和土地财政的过度依赖。他们认为,从土地到房屋,只有尽快变现,才能带来实实在在的财政收入、销售收入和利息收入。

  从需求侧来看,多年来,在土地财政的刺激下,在刚需和投资投机性需求的共同推动下,房价涨幅大大超过经济增幅和居民实际收入增幅,房价收入比越来越高,居民的实际购房能力不断下降,租房价格也水涨船高。在既买不起也租不起的现实面前,在现在不买将来更买不起的预期之下,很多家庭不得已倾尽所有为年轻人尽早购房。

  在这样的现实面前,房地产市场就成了一个买与卖的市场;租赁则变为仅针对特定人群在特定阶段的短期行为。要想实现购租并举,就亟需改变目前的状况。

  可以说,购租并举的方向没有错,有利于使房地产市场健康稳定发展。但实现购租并举的途径和现实基础,是尽快在降房价的基础上去库存,使价格回归价值。一方面,一二线城市要继续坚持住房的居住属性,控制投资投机性购房,遏制房价上涨势头;另一方面,三四线城市要积极引导开发商降房价,通过创造更多有支付能力的刚需,从根本上消化积压的房地产库存。而推动这些也要有一个基础,即各地积极转型升级、培育起新的经济增长点,彻底摆脱对土地财政的过度依赖。

  在坚持住房居住属性、房价向符合价值的方向合理回归、充分挤出由暴涨预期和投资行为导致的泡沫的基础上,居民就可根据实际需求和收入水平,在购与租之间作出符合实际的选择。同时,房地产市场也会以市场和实际需求为导向,形成购租并举的格局。着眼长远,除二手房之外,新建商品房租赁市场也要尽快建立,其主体既可以是政府主导的廉租房、公租房,也可以是开发商、房屋中介、专业化企业经营的市场租赁。前者面向特定群体,不以盈利为主要目的,逐步面向全体常住人口;后者则需要政府在财税、金融等诸多方面给予政策扶持,精准设计操作,避免政府增加过多财政负担、避免给银行带来明显金融风险。

 

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