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去库存要打组合拳
//m.auribault.com 2016-01-05 来源:深圳特区报
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颜庆雄 漫画

  “今有广厦千万间,压得房地产商尽苦脸,风雨不动安如山”……如果杜甫穿越到今天,大概那首《茅屋为秋风所破歌》,就要被写成《楼市为库存所困歌》了。近日,中央经济工作会议将“去库存”纳入今年我国确定的五大经济任务之一。本期“思与辨”即聚焦“去库存”。

“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境,对于正处于城镇化加速进程中的我们是不利的

  主持人:去库存主要是指去房地产高库存。请问房地产库存现状如何?原因何在?

  匡贤明:当前我国库存最为严重的是房地产,过去几年高速的房地产开发,使得商品房待售面积不断增加。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前联合发布的《中国住房发展报告2015-2016》显示,截至去年底,我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存,即现房待售面积约4.26亿平方米,去化周期23个月;期房库存,即在建待售面积35.7亿平方米,需要4.5年来消化。

  这么多的高库存,很重要的原因是房地产被不少地方列为支柱产业,得到了地方层面的强力支持。一方面,房地产带动了土地销售,是地方获得级差地租的最终实现形式。没有房地产项目的开发,地方政府的土地财政难以持续;另一方面,房地产为地方贡献了大量税收。在缺乏主体税收的情况下,一些地方的收入与房地产销售直接挂钩。因此,尽管房地产过去十多年的发展,有需求方面的客观因素,即社会改善住房需求,但更有供给方面地方政府的刺激和支持。这些支持包括给予金融资源支持、土地开发容积率支持等。不客观看房地产库存的根源,就很难有效地去库存。

  王京岚:算算账,现房库存去化周期高达23个月。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境,对于正处于城镇化加速进程中的我们是不利的。

  张敬伟:可以肯定的是,楼市库存高是不争的事实,而且已经成为2016年政策面高度关切的五大任务之一。因而,对于库存量,有关方面还是要进行客观理性的分析,按照已建、在建、待建和不同线际城市的房地产情况,给出不同的库存量,“量身定做”去库存的方案。楼市高库存,是楼市繁荣时代的“成果”,也是粗放的大投资所致。因而,楼市也属于产能过剩。2008年后,4万亿大投资计划,除了投资于见效快的落后产能,也激发了地方政府“土地财政”的热情,向土地要收益,用房地产刺激经济增长。繁华过后,留下的或是“黑灯”的房子,或是钢筋混凝土的烂尾楼。这是高库存形成的直接原因。

全国商品房待售面积维持在高位,将带来多重负面影响

  主持人:房地产高库存有哪些危害?

  匡贤明:目前我国房地产市场泡沫已经较大,特别是中小城市风险突出。首先,中小城市房地产供给量超过需求量,商品房库存问题严重,风险化解能力较弱。其次,三四线等中小城市经济结构简单,更倚重房地产经济,对于房价下跌感觉压力大。再次,从购买力看,大部分中小城市最有购买力的人都会选择一线城市购买,导致一线房价率先反弹,但由此也有可能加快三四线城市房地产泡沫的破裂,引发“多米诺效应”。这个效应有可能是:房地产泡沫破裂、产能过剩风险→财政风险、金融风险→通货紧缩风险、经济失速风险。对此,需要予以高度关注。

  张敬伟:房地产库存高,不仅仅是房子卖不出去那么简单。若是一般商品,库存积压,轻则导致资金难以回收,重则导致企业破产。中国房地产的高库存,不仅仅是房地产商经营不善,而且是有政府主导,金融机构深度参与。政府主导的大开发,造成地方债高企,地方债多由各类融资平台而来,形成大量银行呆账。此外,房地产高库存,也导致土地资源滥用、擅用,导致土地资源的浪费。

  王京岚:全国商品房待售面积维持在高位,将带来多重负面影响。房企库存越大,累积的房地产金融风险越大。库存越大,贷款利息等财务成本就会与日俱增,最终的销售价格必须越来越高,才能覆盖成本。同时,捂盘越久,资金链断裂的可能性越大,一旦收入覆盖不了成本,房企将难以归还银行贷款、信托融资等债务,最终导致金融风险。

落实户籍制度改革方案,加快农民工市民化,对形成房地产市场需求、稳定市场预期有重要意义

  主持人:中央经济工作会议对去库存进行了战略部署,将“化解房地产库存”明确列为2016年的五大重点任务之一。在这些政策措施的基础上,政府还可以怎么做?

  匡贤明:对政府来说,要跳出供求看供求,更多地在体制机制上下功夫。比如:第一,加快剥离房地产与地方经济的过度关联。除了个别地区外,大部分地方的收入不应该与房地产直接挂钩,这就要求形成稳定的地方主体税种。这一条是对中央提出的最紧迫的需求。第二,加快土地制度改革,尤其是加快农村宅基地等流转,一方面减少地租级差,弱化地方政府发展房地产的动机;另一方面更重要的是让农民带着财产进城,实质性地增加农民收入,使其真正成为商品房的潜在购买者。否则,仅按农民工的一般收入,要让农民工成为购房主体,基本上行不通。

  王京岚:从长期看,要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求,通过加快农民工市民化,扩大有效需求,打通供需通道,消化库存,稳定房地产市场。还要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

  目前库存压力主要集中在三四线城市,而这些城市去库存不能仅依赖住房政策,还需要产业支持。否则,房地产政策效果有限。

  张敬伟:中央说“要落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制,使更多农民能够过上城市生活。但由于人口流向往往是经济发达城市尤其是一线城市,难消化的是三四线城市的高库存,因而如何通过政策引导,使农民工就近购房入户才是正理。至于让地产商“薄利多销”,也要政策引导,尤其是不能让地产商有不切实际的“救市”依赖,促其随行就市,降价销售。

主持人:尹传刚(深圳特区报评论员),嘉宾:匡贤明(中国<海南>经济改革发展研究院经济研究所研究员)、王京岚(知名经济学者)、张敬伟(察哈尔学会研究员)

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