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谭　敏：公积金限贷如何减少“误伤”

//m.auribault.com 2014-03-26 来源：广州日报

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楼市调控中，抑制需求向来是把双刃剑。一方面，房价上涨过快，很大程度上是投机购房造成的；另一方面，要保证人人住有所居，又需要保护好刚需和改善型需求。

日前，《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》（征求意见稿）（以下简称《办法》）及《关于广州市住房公积金贷款有关问题的通知》（征求意见稿）（以下简称通知）全文公布，再次征求社会各界意见。其中明确提出，已使用过住房公积金贷款的不予贷款，并将公积金贷款买二套房首付提至七成。而且，贷款的总额度也降低了近一半。

应该说，公积金限贷作为政策性的调控手段，并非首次使用。而其提取政策，根据市场变化做出调整，有松有紧，只要能保证公积金高效使用，更好地发挥其基本住房保障功能，严格杜绝将公积金贷款用于投机性购房，就是发挥出了公积金政策的积极作用。当然，住房市场和不同消费人群的复杂性，也使得任何一个政策的出台，其指向都很难是单一性的，难免有利有弊，出台政策时需综合考量，最大限度地减少“误伤”。

具体分析此轮公积金贷款新政，不难发现，购房刚需者和改善型买家是受影响最大的群体中的两个。比如，贷款门槛明显提高了，《办法》提出，本市户籍需连续缴纳公积金2年以上，非本市户籍要连续缴存3年以上，方可申请贷款。而之前，分别是缴纳半年和1年后就可申请贷款。按照新计算方法，贷款总额度也降低了近一半。而使用公积金贷款的大多是刚需型买家，对他们来说，贷款难度增大，额度下降，够不到公积金的贷款门槛，他们只能转向商业贷款，加重了购房负担。

再比如，只能使用一次公积金贷款，固然限制了投机型买家，但也把改善型需求排除在外。这些年房价高企，许多人买房都很难一步到位，大都是工作后先购买小房作为过渡，一旦有了孩子或者父母年迈，需要共同居住以方便照顾时，方才卖小房换大房。一方面是这部分改善型买家不在少数，而另一方面，有钱进入楼市投资投机的买家，也基本上不会使用手续繁杂、审批时间更长的公积金贷款。如此看来，新政对于改善型买家的不利影响反而更大。

公积金管理中心相关人士称，此轮调整主要是顺应国家调控要求，另则是因为贷公积金的人太多，公积金贷款吃紧。

楼市调控中，抑制需求向来是把双刃剑。一方面，房价上涨过快，很大程度上是由于投机购房造成的，要抑制投机性需求；另一方面，要保证人人住有所居，又需要保护好刚需和改善型需求。公积金的贷款新政，如何在杜绝投机的同时，不对有改善住房需求的家庭造成影响，确实需要更细化的政策区分。事实上，改变政策的“一刀切”情况，也正是调控手段日益成熟的体现。

对于公积金贷款吃紧的应对，也不妨进行更积极的探索。去年以来，与广州一样，南京、杭州等多个城市均出现公积金吃紧现象。各地也纷纷出台各种应对措施，有的提高缴存上限，有的地方则限制贷款支出。值得一提的是杭州推出的“公转商”贴息贷款业务。对符合公积金贷款条件者，由银行按照公积金中心审批额度先行发放商业性个人住房贷款，由公积金中心按月给予利差补贴，待公积金中心资金宽裕时，再将银行商业性贷款置换转回。政策效果如何，还有待时间检验，但在“非常时期”，由政府来承担公积金的运转压力，优先保障市民的合理购房需求，不失为积极的应对之举。

编辑：周文