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去库存需尊重市场规律
马梅若
//m.auribault.com 2016-03-09 来源: 金融时报
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  伴随着利好楼市政策的接连出台,去库存战役已经打响。在多策并举去库存的同时,要更加强调尊重市场规律,按照市场化手段开展去库存。

  根据中央政策,自2月22日起,除了北京、上海、广州等一线城市外,多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低。再加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,反映出中央推进去库存的态度坚决。

  而地方政府也纷纷行动。据报道,目前,已有超过130个城市出台去库存新政。总体来说,更大力度的信贷杠杆、加速农民工市民化、税费补贴、棚户区改造、多元化经营成为主流政策。

  其一,公积金相关利好政策不断出炉。可以说,推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等逐渐成为各地公积金新政的“标配”,并在各地去库存战役中发挥重要作用。据四川省住建厅统计,2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了四分之一份额,为化解库存贡献了三分之一份额。

  其二,加快农民工市民化进程,以释放农民工部分的刚性购房需求。自中央经济工作会议提出要加快“农民工市民化”以来,农民工市民化的进程进一步提速。各地希望通过对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策,吸引其成为长期稳定的住房消费群体。其中,四川眉山比较突出。2015年4月,眉山市委、市政府出台了《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》等一揽子政策,在保障农村户籍人口原农村居民权益不变的基础上,给予其子女城镇居民子女入学待遇;并允许落户村民自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等,从而吸引农民成为购房主力。据统计,2015年5月至12月,眉山商品住宅销售面积同比大幅增长64.26%.其中农民进城购买商品住宅占比高达68.3%.

  其三,以降税、补贴税费、贴息等方式为购房者和建房者减负。例如,对符合条件的职工,新疆等地用政府财政发放公积金贴息贷款,补贴商贷与公积金贷款的差额利息。而且,除补贴购房者外,江西省南昌的政策还惠及房地产开发企业。该地区规定全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据税务部门测算,预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元。

  其四,结合棚户区改造计划,通过政府回购商品房等政策化解房地产库存。按照住建部的工作规划,2016年新安排600万套棚户区改造任务,并把去库存作为房地产工作的重点。而各地也据此展开新探索。例如,铜陵市推行的“房票”,即试图同时完成棚改和消化住房存量两大任务。据了解,除传统的货币化补偿和产权调换两种方式外,“房票”政策让棚户区居民可以选择用“房票”到同城的任何一个区域买房,但不得提现、转让、赠与。

  其五,发展地产多元化经营。开发存量房新用途也不失为一种方法。山东、海南等地已鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产,拓展酒店、养老地产、短租等多元化经营。将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

  可以看出,无论是采用信贷杠杆、优惠收费,还是保障落户、棚户区安置,或是多元化经营,都是试图利用经济化手段激发购买热情。特别是保障农民工落户、棚户区改造等方式,不仅有助于化解库存压力,更是进一步保障了弱势群体的合法权益,让潜在的刚需购房者得到实惠。应当说,这些政策的成效已经初显。

  然而,这其中也显露出一些“头脑发热”的苗头,颇值得警惕。各地楼市分类调控、去库存的区域试验已经热烈展开,对于去库存乐见其成;但需要提醒的是,该市场调节的归市场,要尊重市场规律,因地制宜,科学决策,措施合理,以有效推动楼市平稳、健康发展。

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