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冷静面对房地产市场新常态

谢经荣 //m.auribault.com 2014-10-23 来源：人民日报

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　　当前，我国经济进入新常态。习近平同志指出，要“适应新常态，保持战略上的平常心态”。与我国宏观经济进入新常态相伴随，我国房地产市场也已进入新常态。

　　房地产投资由高速增长逐渐趋于平稳。研究发现，100多年前的英国、德国和上世纪60年代的日本、80年代的韩国和我国台湾地区，在经济发展初期房地产投资增长快、占国内生产总值份额高，都经历了10至20年的房价快速上涨阶段，随后进入一个房地产投资下降、房地产增加值在国内生产总值中占比稳定或略有下降的阶段。我国也很可能出现这种情况。今年以来，房地产供不应求、高速发展逐渐被供需均衡、平稳发展取代。这次房地产投资高位回落、房地产价格回调，是房地产周期规律性变化的结果，是市场的理性回归。

　　房地产价格趋稳中有波动。上世纪60年代是日本经济快速发展和城市化加速时期，东京等地土地价格上涨了上百倍，70—80年代的首尔和台北的房价也上升很快。我国过去30多年的经济快速增长带来地价快速上涨，是发展的阶段性特征，经济增长是推动地价上涨的动力。这种普遍的大面积地价上涨会逐渐趋于平稳，回归依市场供需而波动的周期性变化规律。

　　房地产业的增长动力和结构将发生变化。过去房地产市场以新房开发投资、销售为主体。随着供需逐渐趋于均衡，二手房市场交易将趋于活跃，占比将逐渐升高。过去由于过分重视住宅投资开发，导致房屋经营、居住服务、中介服务等发育程度低、社会满意度低。今后房地产经营、居住服务、房地产经纪和物业管理等将较快发展，在房地产业中的占比将不断上升。房地产投资则会由住宅投资逐渐向休闲旅游地产、产业园区、养老地产等发展，由重短期效益向重长期效益发展。

　　发展形式由大规模开发向开发和城市功能提升相结合转变。过去10多年，新城建设发展很快，一些地方兴起大征大建或大拆大建的建城运动。我国仍处于城镇化加速阶段，外延扩张发展还是城镇化的重要形式，但随着人口的聚集，今后城镇特别是大城市发展将逐渐由外延扩张向内涵挖潜、提高城市功能方向发展。

　　过去一个时期，房地产业作为国民经济的带动产业、财政收入的主要来源、改变城镇面貌的重要手段，在经济社会发展中发挥了重要作用。在新常态下，房地产业仍是支柱产业，但带动性将降低。这对相关行业的发展和就业将有较大影响。过去不少城市财政收入的一半以上、税收收入的1/4以上来自房地产业，未来这个比例将逐渐降低。这对于已习惯于财政高增长、已作更大城市规划的地方政府是一个挑战。政府、企业和个人都应清楚地认识和适应这种新常态，采取新举措促进房地产业健康可持续发展。

　　政府应保持定力冷静面对。在10多年快速发展时期，个别城市出现了房地产泡沫，过去两年已出现化解趋势。这次连续几个月全国范围的房价下降，应该说是理性回归。只要宏观经济能以年均7%以上的速度增长，房地产市场就不会产生太严重的问题。除个别降幅较大的城市解禁一些行政限制措施和其他不符合市场规律的措施，不需要采取全国性的刺激政策扭转下行趋势，而应密切关注市场态势。同时，政府应继续着力创造公平竞争的市场环境，更多发挥市场作用，促进房地产业健康可持续发展。应建立简单、易懂、好查的房地产市场信息发布系统，正确引导企业和个人的投资、购房等行为。新闻媒体应坚持正确舆论导向，避免误导市场带来消极后果。

　　企业应把更多精力放在提质增效上。城市大规模扩张、房地产业高速度发展和房企利润攀高、快速增长的时期已经过去。企业应从快速发展的思维方式、盈利模式中走出来，针对新常态、新特征制定新的发展规划，以提质增效为核心，不断加大新材料使用力度，提高房屋品质，提高单位盈利水平。应从过去开发营利转向开发—经营—服务营利模式，由住宅开发为主转向住宅、休闲旅游、养老和科技园区等的开发建设和经营服务。

　　个人应理性看待房地产市场。房地产价格持续上涨仅是经济快速发展期的一种现象。进入供需均衡的市场成熟阶段，房地产价格波动是常态，房地产快速增值时代终将过去。个人应多学一些房地产和理财知识，合理安排投资和消费。应理性面对市场变化，根据自己的经济实力、家庭需求决定购房、投资等行为。

　　（作者为全国工商联副主席）

编辑：周文