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商　婧：楼市透明靠“登记”

//m.auribault.com 2015-01-22 来源：新华每日电讯

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　　在德国,不动产登记制度历史悠久,1896年颁布的《德国民法典》就对不动产登记做出了规定。经过100多年发展,德国关于不动产登记的法律体系逐渐趋于完善,为不动产交易市场稳定运行及其透明规范提供了保障。

　　“登记”是德国不动产变动中最重要的环节。德国不动产登记制度被称为“权利登记制度”,根据相关法律规定,不动产物权依法进行设立、转移、变更和废止等事项,若不登记则不会生效。

　　举例来说,当你在德国购入一套商品房,合同签了、钱付了不算完事,买卖双方的物权合意必须进行公证,再到相关单位履行完产权登记手续,你才能成为真正受法律保护的房主。如果不登记,房本上不会出现你的名字。

　　不动产变动需要经历“复杂漫长”的过程,这大概算是德国特色之一。买受人与出售人需先后签订债权合同、以移转标的物所有权为内容的合同、以转移价金所有权为内容的合同,经公证机关公证后,双方当事人需到登记机关登记。至此,不动产物权变动才算真正完成。

　　过程看起来虽“冗长反复”,不易理解,但真正执行起来便能体会到其中好处。特别是公证机关的参与,让交易本身及交易双方信息的准确性都能得到保障。

　　在完善的法律体系基础上,德国“不动产登记簿”拥有绝对的国家公信力。一方面,对于登记在册的物权,第三人可信赖其存在并善意取得；另一方面,对于应登记而未登记的物权,第三人可信赖其不存在并善意取得。

　　德国对于不动产登记的立法,还体现在登记机构方面。掌管该业务的“不动产登记局”隶属于地方法院,它不管辖一般的民事、刑事案件,专司不动产登记。其登记行为具有司法性,登记效力与初审法院判决相同。因不动产登记发生争议,无须再行起诉,当事人可直接向上一级法院提出上诉。

　　不动产中与普通百姓关系最密切的,莫过于房产登记。在德国,房产登记信息在合法范围内向社会公开。换句话说,如果能够证明与房屋存在法律或经济方面合法关系,便可在不动产登记局查询房产登记号码、地籍单元、地址和所有人姓名等信息。

　　公开透明的登记制度,为房产市场规范运行提供了保障。这一制度与德国税收政策共同发挥作用,一方面对房价稳定起到调节作用,另一方面间接杜绝了“房叔”之类的腐败事件。登记制度提供了可供查询的准确记录,自然人或公司都无法回避房产投机税。根据德国相关法律规定,自然人购买房产10年之内如要出售,必须缴纳投机税。

　　正如其他“德国制造”一样,德国式“不动产登记簿”,也受到了中国的关注。其实,不动产登记本身是好事,但“制度”要如何定还要因地、因时制宜。中国如果只从纸面上照搬,难免变橘为枳。“德国制度”中注重公平与规范的特性,才是真正值得中国学习之处。

编辑：曹茂竹

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