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吕志强：公积金异地房贷“叫好难叫座”

//m.auribault.com 2015-09-29 来源：中国网

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　　近日，住建部发布《关于住房公积金异地个人住房贷款有关操作问题的通知》。这是继去年10月住建部、财政部、央行出台公积金房贷新政，要求公积金缴存异地互认，推进公积金异地房贷的细则，惠民利市，普遍叫好！然而，现实并非意愿。据笔者观察，公积金异地房贷目前乃至二三年内不少城市将是“叫好难叫座”，值得关注。

　　自从去年10月三部委联合发文要求推进公积金异地贷款业务至目前，全国多数城市并没有启动。一线城市中仅北京也只是到今年9月15日才发文启动。即使少数城市去年试行公积金异地贷款业务，额度也极小。经济发展较快的浙江省直到在今年9月起放开这一业务，但公积金异地房贷申请者不多。截至目前，温州、绍兴市已接到第一笔申请，但能否成功获批仍是未知数。

　　公积金异地贷款为何“叫好难叫座”？从现实遭遇的诸多尴尬中或许能探索到原由。

　　一是流程繁琐。缴存城市公积金中心负责审核缴存和已贷款情况，而贷款城市公积金中心及受委托银行负责异地贷款的业务咨询、受理、审核、发放、回收、变更及贷后管理工作，并承担贷款风险等。贷款人要与两个城市的公积金中心打交道，从咨询、递交材料、开证明、办贷款，需要花费大量的时间和精力。若两个城市之间协调不顺，申请人时间便等不起。另外，由于不同城市公积金贷款额度不同，大城市缴存去小城市购房，往往不能按大城市缴存的比例贷款，而在小城市缴存去大城市贷款，公积金的额度又太少，挤不进异地贷款的门槛。如果加上组合贷款，且不说手续麻烦，更在于商贷部分利率上浮会高出纯商贷，不合算。

　　二是利益矛盾。公积金管理属于地方财政账户，异地贷款担心动了自己的奶酪，存有顾虑。加上人才通常从三四线城市向一二线城市流动，而在一二线城市购房的愿望比在原地购房强烈，异地贷款使资金流向一二线城市，影响公积金管理而产生的利息及其他投资性收入。有些城市的公积金是用来支持当地的住房保障和棚改房的开发贷款，地方政府不希望自己的资金被别的城市使用。

　　三是资金池不同。有些城市公积金利用率不足，而有些城市的公积金则入不敷出。本地的公积金缴存者申请住房贷款尚且紧张，哪能轮到异地缴存者贷款。笔者曾以公积金异地贷款申请人的身份咨询杭州一些国有大行的房贷经理，得到的回答几乎是异口同声：公积金异地贷款理论上可行，但现实操作难行，杭州市公积金中心资金池规模一直紧张，本地缴存者申请都无法满足，异地至少目前不可能。

　　四是第三方不乐意。一些开发商出于回笼资金的考虑，拒绝使用公积金异地贷款。有的楼盘宁愿给购房者多点的优惠也要劝说购房者改为商业贷款。何止是开发商，有些银行也劝购房者转成商业贷款，因为公积金异地贷款对受委托银行来说手续繁杂、虽然属于中间业务收入，但获利不高，缺少办贷的动力。再说银行积压了很多本地公积金贷款，异地的就更难办了。

　　五是市场需求不大。能申请公积金贷款的多数是机关企事业单位的员工，这类人口较为稳定，一般也不会到其他城市贷款购房，这就决定了公积金异地房贷需求不会大。市场需求导致公积金房贷难“叫座”。

　　推动公积金异地贷款业务，仅靠“一纸证明”很难落地。因为只见“证明”不见“资金”，办贷城市公积金中心没有积极性，公积金异地贷款“梦想”很难照进现实。破解这一难题，根本的还在于深化公积金管理体制改革。倘若缴存城市的住房公积金能顺利转移到贷款所在地城市，这样贷款城市就有了办理异地贷款的积极性。此外，针对银行积压了很多公积金贷款，建议让申请人转成商业贷款，公积金管理中心实施贴息给予支持。鉴于公积金的管理都是各自为政、封闭管理的现实，建议住建部加快建设全国统一的公积金信息交换系统，各地公积金中心要按照异地贷款政策要求，抓紧开展信息系统升级改造，优化个人住房贷款业务流程，以尽快适应全国异地贷款业务信息化要求，保障资金跨区域的顺畅流动。如此，贷款申请人至少不要往返打证明了，公积金管理中心点点鼠标，一切尽在掌控中。

编辑：丁斌斌

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