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林春浩：房价上涨卖家违约，必须顶格重罚

//m.auribault.com 2015-07-24 来源：红网

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　　3·30房产新政之后，深圳房价暴涨，出现卖家违约潮。7月19日，深圳龙岗区人民法院一审判决一名违约卖家按照合同成交价格20%赔偿买家，并承担案件受理费与保全费。由于法院在违约赔偿比例上具有自由裁量权，早前的违约赔偿极少被顶格判处20%。此番顶格判赔被认为可能成为法院处理该类案件的一个风向标。（7月23日《南方都市报》）

　　最近几年，在中国房地产市场上，合同纠纷经常上演。房价暴跌时，买家纷纷违约选择退房，甚至不惜背上信用污点，中断缴纳银行房贷；房价暴涨时，部分卖家则会悔约，宁愿通过诉讼途径，赔偿买方部分损失，也不愿意按原有合同履行交易。因为即使赔偿了损失，卖方仍可以从暴涨的房价中获利。从法律意义上来说，这种违约行为只要赔偿损失，即符合相关规定。

　　其实，不仅房地产市场，在金融衍生品市场，也经常有类似故意违约现象。比如金融期权买卖中，买方往往会先缴纳一部分期权费，跟卖方购买期权，约定在一定时期内，按一定的价格履行交易。当买方发现交易标的的实际价格高于约定价格时，就会按照约定行使购买权利实现赢利；可是，当买方发现到交易标的的实际价格低于约定价格时，如果按约定行使购买权，就会亏本，在这种情况下，买方往往会选择不行权，同时按约定放弃已经缴纳的期权费。虽然这种现象双方早已都心里有数了，但是却极少出现卖方恶意违约不卖的现象。因此，这种现象被认为是买方收益无限，损失有限；卖方收益有限，损失无限。也就是说，卖方为了违护商业诚信，必须接受无限损失。

　　我认为，虽然违约行为发生后，卖方必须严格按合同履行赔偿责任，符合法律规定和市场契约精神，但是，却严重损害了商业诚信形象，如果放任这种现象泛滥成灾，将会给某一个群体造成不守信用的不良形象，更与国人历来视商誉如性命一诺千金的传统商业精神格格不入。纵观深圳本次房地产恶意违约个案，卖方即使遭到顶格处罚后，如果即时卖出房产，仍可以轻松多获16万，因为该套房产市场价已经由原来约定的220万涨到了280万元，但法院判决的结果是卖方只须支付44万元赔偿金。可以说，卖方基本实现了通过违约获利的目的，但这是以损失属于买方的机会收益为代价的，而且是不符合常规的违约。可以说，违约的卖方在买方心目中的诚信形象基本受到了严重影响，不然就不会被告上法院了，并可能影响到今后双方的买卖合作，毕竟，每个人遭到重大损失后，都会产生一种“一朝被蛇咬，十年怕井绳”的高度戒备心理。

　　在我看来，不管是从事哪个行业的交易，买卖双方都应该坚持诚信为本，获利为次，生意才能长久经营。深圳龙岗法院方面的重罚，无疑有利于打击义大于利的思想意识形态，反之，如果越来越多的人为了不当利益选择违约，不仅会损害到交易另一方的利益，久而久之，还会害人害己，使自己也成为违约风险中的受害人，并使所在区域的人群蒙受不诚信的偏见，不利于对外拓展市场。

编辑：曹茂竹