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谭浩俊：楼市两极分化加剧,复苏前景不明

//m.auribault.com 2015-07-23 来源：东方网

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　　据媒体报道，易居21日发布的一线城市快报显示，6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。其中，北京、上海新建商品住宅成交均价分别为30022、34191元/平方米，环比增幅为9.3%、7.6%，同比增幅为10.6%、29.1%，均创新高。

　　早在半年以前，就有分析认为，随着各地限购政策的纷纷退出以及一系列鼓励住房消费政策的出台，房价有可能出现止跌反弹现象，尤其是一线城市，会在土地供应越来越紧张的情况下，率先出现反弹，并引领市场的复苏。

　　从目前市场的情况来看，分析还是有一定道理的，一线城市的房价确实出现了比较明显的反弹。尤其是北上广深等超一线城市，更是出现了量价齐升、环比和同比齐涨的现象，更显示房地产市场在一线城市已经复苏的迹象。于是，有分析认为，随着一线城市房价的反弹，尤其是北上广深房价的创新高，很有可能带动房价上涨预期的增强，从而带动全国房价的上涨，给市场带来较大风险。那么，这样的现象会不会出现呢？房价会不会因此而步入新的上涨通道呢？笔者认为，可能性不大。

　　需要注意的是，尽管一线城市房价已经出现了反弹，市场低迷的现象也基本消除，且投资者已经开始向一线城市聚集，一线城市的房地产开发用地也重新受到了关注。但是，并不能有效传递到二、三线城市，尤其是那些供求关系严重失衡、供远大于救的城市。这些城市目前最大的任务，还是如何消化库存。而为了消化库存，开发商也没有能力和条件推动房价的上涨，投资者也不会到这样的城市去投资。即便这些城市不再执行限购政策，或者出台鼓励投资者投资商品房的政策，投资者也不会轻易在二、三线城市进行投资。投资必须建立在交易的基础之上，商品房交易市场的状况不好，投资者是不会去投资的，也是不会去压资金冒险的。

　　比较现实的办法，还是要通过一定的政策手段，激活刚性需求，激活潜在需要，从而带动市场的发展。同时，要严格控制新的商品房建设、控制商品房的增量，以减轻市场压力，缓解供求矛盾，平稳市场情绪。

　　也正因为如此，一线城市房价的反弹，短期内是很难带动其他城市、特别是高库存二、三线城市房价的反弹的，也很难带动其他城市市场的复苏。也就是说，在经济没有出现明显复苏、居民购房动力没有明显激活、投资者仍在等待观望的情况下，房地产市场两极分化的现象将越来越明显，一线城市的房价会进一步上涨、投资者到一线城市购房的意愿将进一步增强，而二、三线城市则继续处于低迷状态，投资者也轻易不会到这些城市进行投资。

　　必须充分重视的一个问题是，很多二、三线城市，在经济复苏动力严重不强的情况下，十分希望通过房地产市场来拉动经济增长，而严重的高库存，又使得这些城市根本没有条件再继续增加库存、增加对房地产市场的投资。否则，会使库存更高，房地产市场更加低迷。退一步讲，就算政府有这样的愿望，投资者也不会接受这样的投资。那么，房地产对经济的拉动作用就很难得到发挥，地方经济复苏的动力也就很难增强，从而使房地产业与经济的关系陷入了恶性循环。如何破解这个难题，需要地方政府认真思考。基本的思路是，还是应当把注意力放到推动实体经济发展上，放到鼓励居民创业创新上，把经济的基础打扎实，把居民的消费能力提高。一旦经济能够复苏，居民消费能力得到增强，自然会带动房地产市场的复苏，带动库存的消化。

　　如果说房地产业过去是推动经济发展的强大动力的话，现在则是拉经济后腿的重要阻力，要想使阻力转化成动力，就必须先把经济搞好、先让经济复苏、让居民的就业和收入能力增强，从而带动房地产市场的复苏。一旦这样的格局形成，房地产市场又能再次成为经济发展的动力。所以，必须把未来工作的重点，转向推动经济发展上，对二、三线城市来说，这项工作更加重要。

编辑：丁斌斌