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谭浩俊：拿地与去库存相悖楼市何去何从

//m.auribault.com 2015-10-23 来源：北京青年报

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　　中国指数研究院近日发布报告显示，在楼市政策逐步宽松的情况下，房企拿地热情高涨，10家品牌房企9月累计新增土地面积351.67万平方米，环比大涨107.84%，拿地成本540.72亿元，环比大涨236.79%。相反，各地库存居高不下，重点监测的城市中，仅蚌埠、杭州2城库存有所下降，其余城市均呈现上涨，其中南充涨幅最大为20.32%，深圳次之上涨14.92%。

　　开发商拿地热情增强，或可看做是市场转暖的一种表现。一方面，可能是开发商经过长时间的等待观望以后，又积蓄了较强的开发能量。特别是以一、二线城市为主战场的开发商，面对房价逐步回升，再次看到了赚钱的希望；另一方面，也可能是面对楼市政策逐步宽松，尤其是房贷等方面的政策持续松绑，让开发商闻到了楼市新一轮扩张的味道，试图以低价位拿地来占据制高点。

　　在去库存效果很不明显、各地库存仍然居高不下的大背景下，开发商拿地热情增强，会对楼市带来怎样的影响？数据显示，9月主要城市成交面积环比下降了2.10%，连“金九”也没有表现出成色较高的销售量，反而出现了环比下降的现象。这也意味着，开发商拿地热情增强，很有可能是建立在库存继续增加的基础上，从而使原本就已经陷入失调的供求关系更加失调，库存状况更加严重。在去库存问题得不到有效解决的情况下，房地产市场又怎么能够进入健康有序的轨道呢？

　　开发商拿地热情增强的标志，除了数量快速增多之外，对价格的容忍度、接受度也出现了明显增强的迹象。与此前相比，拿地成本也大幅上升，10家品牌房企9月累计拿地成本竟然环比上涨了236.79%。

　　开发商拿地与去库存相向而行，对楼市来说不是一件好事情。如何消化库存，无疑是目前楼市能否步入健康有序轨道最关键的因素。只要库存严重积压的问题不解决、矛盾不化解，楼市的风险就难以消除，就有可能引发区域性金融风险。因为相当一部分地区的商品房库存，是与地方政府、银行及其他企业的利益捆绑在一起的，容易引起连锁反应。去年，浙江萧山的一家房地产企业资金链断裂，就让当地政府和银行十分紧张，被迫采取政府救助的手段。而其他地方的开发企业，相当一部分也已经绑架了政府和银行。也正因为如此，去库存才是楼市生死存亡的中心点。

　　为何会出现开发商拿地和去库存相向而行的现象？症结也在地方政府和银行，特别是地方政府。在经济出现严重下行，财政收入增速明显放缓，一些地方还出现下降的情况下，如果来自于土地的收入再大幅萎缩，那么，地方政府运行将出现困难，许多急需解决的问题也无力解决。对财政收入来说，在企业运行状况没有得到改变的情况下，要想继续增加财政收入难度很大，能够不下降就已经相当不容易，唯一能够通过政府运作和政策摆渡取得收入的，只有土地。通过一定的手段鼓励开发商拿地，也就不可避免地会成为地方的首选。开发商拿地热情增强，不排除有政府的暗中施力。

　　如果仅仅是市场低迷，政府暗推开发商拿地，还能理解，也能承受。关键是，相当一部分地区都存在库存严重的问题，都需要通过消化库存缓解已经出现的风险隐患。如果再过度供地、过度鼓励开发商拿地，就有可能使库存问题更加严重，供求关系更加不协调。如何缓解这一矛盾，把去库存的问题解决好，将直接决定楼市下一步的走向。

　　不要让楼市再背负更重要的风险负担了，因为风险积聚到一定时候，总是会爆发的。中国的楼市与政府、与银行、与很多非房地产领域企业之间，又保持着密切关系，一旦面临风险的爆发，都有可能引发区域性、全域性金融风险，甚至政府债务危机，这才是最需要考虑的问题。

编辑：丁斌斌

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