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中工时评：小区停车费莫成一笔糊涂账

本网评论员赵昂

//m.auribault.com 2015-01-13 来源：中工网

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　　国家发改委要求地方放开住宅小区停车服务价格，此项措施一出，引发舆论争议。国家发改委价格司相关负责人对外表示，对于住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，选聘服务质量好、收费标准低的物业服务企业。

　　换言之，有关方面认为，放开停车服务收费后，不会出现小区停车“服务质量差收费还高”的情况，因为，业委会自然会选择更好的服务企业。

　　在实际操作中，真的有如此“完美”的情况么？

　　在全国各地，依然存在相当数量的已建成小区，由于种种原因迟迟没有组建业委会，或者业委会因为各种客观因素而名存实亡。以广州市为例，该市只有25%的小区成立了业委会。当然，物业公司或者停车服务公司不会因为小区还没有业委会，就放过业主停车这块“大蛋糕”。

　　事实上，物业公司到底是否有权拿走住宅小区停车收益，也需要具体问题具体分析。商品房小区的停车位，通常有三种产权归属。一是开发商自己投资建设车库，拥有完全产权，其二是归属全体业主所有，其三则是属于依照《人民防空法》配建的地下防空工事，被开发商租赁用作车库。按照《物权法》，“建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。

　　换言之，商品房小区地面停车位的产权属于业主集体所有，因为小区宗地号的全部土地使用权按份归属房屋单元的所有人。而地下车库问题则稍显复杂，如果地下车库不计算在小区容积率中，则视地下车库为地上建筑物的从物，其产权也应由小区业主共同享有。只有当地下车库的建筑面积是计算建筑容积率的，就是按照建设用地规划许可证载明的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个宗地上的建筑面积，开发商才能拥有地下车库的产权，停车费收益应归产权方和管理方。

　　当然，这不是说，小区业主把车辆停在“业主集体所有”的停车位就不需要支付费用，停车位的管理和维护是需要成本的。物业服务公司或停车服务公司应在扣除管理成本后，将收益分配给停车位的真正主人——小区业主。

　　但在现实中，由于许多小区业委会要么形同虚设，要么缺少相应的法律维权渠道，结果小区停车费收益往往最终流入物业公司和开发商的腰包，其不仅账目不向业委会公开，利润部分也多为自留自肥。而对于产权情况更为复杂的老旧小区，停车位的产权归属，停车费的最终流向，就更难以理清了。

　　《物权法》中明确写明，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”。按照我国法律规定，购房人买到的不只是自己所居住的单元房，也包括了整个小区土地使用权和整栋楼房的公摊面积中属于自己的份额和权益，并且这一份额和权益是不可放弃的。当然，这一份额中也包括了被认定为作为从物附着于建筑的停车位。

　　小区停车费不该是笔糊涂账，这笔需要算清的账不只是停车该收多少钱，还有停车收益到底该归属谁。

编辑：曹茂竹

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