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上周五,上海和深圳两地相继出台楼市新政。其中,上海新政的核心内容一是缴纳个税或社保由2年以上调整为连续5年以上;二是购买普通二套房首付5成,购买非普通二套房首付7成。二套房首付最高7成,这是前所未有的,所以上海新政也被称为史上最严厉的调控政策。而深圳新政则温和许多,其核心内容一是非深户籍购房缴纳个税或社保由1年提高到3年,二是二套房首付最低由3成提高到4成。
笔者认为,沪深两地的楼市新政既是“分城施策”的体现,也是两地房地产现状的需要。
2月份,北上广深新建商品住宅成交均价分别为31718、36381、16353和49088元/平方米,深圳房价遥遥领先。去年,深圳房价上涨40-50%,局部区域翻倍。近来,关于深圳房价是否崩盘的争论尤为激烈,曾有后海投资客降价200万抛售房产。此时,即使不出什么政策,市场也将面临自然调整。如果贸然出重拳,可能会造成不可控的意外局面出现。所以,这次深圳选择了温柔出招来挤楼市泡沫,就像人大病之后不能大补一样。
去年,上海房价上涨18%,虽然幅度小于深圳,但从整体环境来看,楼市虚火旺盛,房价上涨过快,造成恐慌性购买,各种投机行为频现。由于房价疯涨,有人甚至放弃创业而改为买房获利。在这种情况下,如果是温柔调控,则难以有效打压投机行为。所以,上海“快刀斩乱麻”,出台史上最严楼市新政也在情理之中。
不过,不管新政紧与松,其目的都是遏制房价继续上涨,并避免楼市出现大的波动。在目前经济形势下,房地产业在国民经济中的地位举足轻重,对于像上海和深圳这样的一线城市而言,面对高企的房价,其实并没有太多的道路可供选择,只有不断地在维持和稀释高房价的泡沫之间进行平衡。所以,这次沪深楼市新政,其真正意图不是降房价,而是稳房价,通过抑制需求,为过热的楼市降温。
鉴于目前房贷政策宽松,且鼓励正常住房消费的政策并未转向,所以沪深此轮楼市新政虽会影响购房者的整体预期,提升市场的观望情绪,造成一定时期内房屋销量下降,但对房价调整幅度有限。同时,未来沪深两地房价保持相对稳定,将减轻“虹吸”效应的存在,对于周边三四线城市去库存而言,则是一种利好。
在不久前结束的博鳌亚洲论坛上,李克强总理表示今年将因地制宜、分城施策,避免出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展。所以,“分城施策”仍将是我国今年楼市调控的重要方针,具体表现为一二线城市将往“紧”里调,避免房价涨太猛;三四线城市则往“松”里调,着力去库存,并防止房价大幅下跌。
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