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库存压力大的城市不妨多些政策支持,而本就需求旺盛的一线城市,还是得防范房价过快增长。错位的楼市政策哪怕只存在极短的时间,也能借助购房者心理预期的变化,给市场秩序带来相当程度的混乱。
最近楼市挺火,北上广深为代表的一线城市成了市场回暖的“急先锋”。就拿上海来说,近期新盘几乎全部遭到抢购,购房者连夜排队的景象重现,甚至当地的部分房产交易中心,不得不采取逐批放行的方式来限制客流。
一边是“去库存”上升为国家层面的五大经济任务之一,一边是如此疯狂的“库存消化”,不同城市之间房地产市场的巨大差异显露无疑。如此看来,政府在楼市调控方面,还是要坚持“因城施策”的原则,库存压力大的城市不妨多些政策支持,而本就需求旺盛的一线城市,还是得防范房价过快增长。过去的发展历程已然证明,错位的楼市政策哪怕只存在极短的时间,也能借助购房者心理预期的变化,给市场秩序带来相当程度的混乱。
春节之后这一波楼市回暖,事实上可以追溯到去年中段股市大跌之时,以往楼市股市间的资金“跷跷板”现象,给了人们房价上涨的心理预期。具体到春节之后的上海,存量土地紧张是大背景,楼市库存的消化周期也只有4个月,此时政府提出“增加中小户型供应量”,预示着大户型改善性住房更加供不应求,加大了房价上涨的心理预期,由此引发抢购潮也就在情理之中了。有研究就显示,本轮上海楼市交易的主力,恰恰是体现改善性需求的中高端住宅。
而按照“惯例”,房价上涨越是疯狂,投资需求越容易混杂其中,房价很容易偏离真正的供求关系,结果则是累积泡沫,最终造成市场动荡。事实上,国家层面一直以来都强调房地产市场的健康稳定发展,就是为了避免由楼市泡沫引发包括信贷等在内的系统性风险,因此今年推出的契税、营业税改革,以及央行的信贷新政,都着重避开了北上广深等一线城市。而眼下的一线城市领涨,恰恰说明这些城市在全国性“去库存”的大背景之下,还没有找到维护市场稳定的有效对策,工作缺乏预见性,难免面临被动。
事实上,若要找到应对房价非理性增长的对策,在本轮楼市回暖中一直处于“领先”地位的深圳,就是个值得分析的样本。深圳房价的飙升肇始于2014年的“9·30新政”,更为宽松的贷款政策成了楼市上行的发动机;2015年的“3·30新政”,将二手房营业税免征期限改为2年,极大地刺激了投资需求。现在已有不少业内人士,将深圳楼市称之为“杠杆楼市”,实际上把矛头指向过于宽松的信贷政策。换句话说,与上海一样面临土地存量不足的深圳,并不适宜向那些库存压力较大、需要靠信贷刺激购买力的城市看齐。非但如此,还要“反其道而行之”,从加大土地供应量、盘活土地存量上下功夫。
眼下深圳住建部门已经表态,称“正在研究采取措施调控房价”,而按照维护健康稳定的产业发展要求,短期内房价飙涨的上海,很有可能也会有类似举措。可无论最终结果如何,今年春节后的这波“楼市大火”已经烧起来了,不可避免地会让一些人交上“学费”,甚至误伤刚需。对于这样的情况,还是提前预防、尽量避免为好。
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