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“去库存”还需从长计议
张森林
//m.auribault.com 2016-02-24 来源: 河南日报
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  多地城市房地产交易环节的契税、营业税征收比例将普遍降低,加上此前降低购房首付比例、上调住房公积金存款利率等政策,传递出各地政府主动推进房地产“去库存”的强烈信号。对于市场上强烈的“降价”呼声,业内人士认为,三、四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略,只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存,那往往是项目亏损严重没法维持下去了;降价难以成为开发商的主动行为(见2月22日《人民日报》)。

  “去库存”不仅是化解风险、稳定增长,促进房地产市场可持续发展的需要,也是解决中低收入群众住房问题的需要,是加快城市化进程的需要。然而,面对各地政府“去库存”的强烈信号和一系列组合手段,按理本该积极配合的开发商们却似乎不太“给力”,原因究竟何在?

  剖析之下不难发现,开发商不降价理由充分。从内因看,房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重,这一块没有实质性下调,房价就不会明显降低,毕竟“刚性”成本在那里,毕竟开发商的投入要有一定的回报,他们是效益优先的市场主体,不是无私奉献的慈善家,生存和发展才是硬道理,除非资金链断裂,面临破产,否则不会“放血”甩卖;从外因看,目前货币政策宽松,银行利率下调,政府“去库存”出拳不断,同时市场不景气、股市没人气,群众投资渠道缺乏,房地产市场呈现利好迹象,有望企稳和回暖。因此,开发商不降价是正常的,降价反而才是违背了常理。

  客观地说,我国房地产市场是扭曲的,没有遵循市场规律。当房价上涨时,土地出让价格和开发商销售税金都在涨,地方政府和开发商一起愉快地分享利益。当供给大于需求时,房地产市场遇冷,按规律该降价了,可惜土地出让金和有关税金政府收了,退回来很难,开发商成本上去了,降下来也很难,谁都不愿舍弃利益,于是你让我降房价,我让你降成本,就这么僵持着,看谁挺得住,挺得久。现在,政府基于市场稳定和长远考虑,终于出手“去库存”了,但同甘容易共苦难,政府出台的各项政策大多是给购房者让利的,只要房屋成本没有降,想让开发商降价恐怕不容易。

  由此可见,“去库存”还需从长计议,要想从根本上促进房地产市场健康发展,解决好群众的住房问题,就必须改革房地产市场的税费制度,让市场真正发挥决定作用。譬如土地出让金制度,由于土地出让一般先于房屋销售数年之久,无法适应市场供求变化,调节功能有限,同时固化成本过高导致房价失去灵活性,涨起来容易降起来难。土地出让金制度已经越来越不合时宜了,应当大幅降低甚至取消,同时转为增加开发商销售环节和购房者保有环节的税费,实行累进税率,价格越高税费越重,进而引导开发商做优品质、薄利多销,引导居民在房地产方面理性投资、理性消费。

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