上周五，上海和深圳两地相继出台楼市新政。其中，上海新政的核心内容一是缴纳个税或社保由2年以上调整为连续5年以上；二是购买普通二套房首付5成，购买非普通二套房首付7成。二套房首付最高7成，这是前所未有的，所以上海新政也被称为史上最严厉的调控政策。而深圳新政则温和许多，其核心内容一是非深户籍购房缴纳个税或社保由1年提高到3年，二是二套房首付最低由3成提高到4成。

　　笔者认为，沪深两地的楼市新政既是“分城施策”的体现，也是两地房地产现状的需要。

　　2月份，北上广深新建商品住宅成交均价分别为31718、36381、16353和49088元/平方米，深圳房价遥遥领先。去年，深圳房价上涨40-50%，局部区域翻倍。近来，关于深圳房价是否崩盘的争论尤为激烈，曾有后海投资客降价200万抛售房产。此时，即使不出什么政策，市场也将面临自然调整。如果贸然出重拳，可能会造成不可控的意外局面出现。所以，这次深圳选择了温柔出招来挤楼市泡沫，就像人大病之后不能大补一样。

　　去年，上海房价上涨18%，虽然幅度小于深圳，但从整体环境来看，楼市虚火旺盛，房价上涨过快，造成恐慌性购买，各种投机行为频现。由于房价疯涨，有人甚至放弃创业而改为买房获利。在这种情况下，如果是温柔调控，则难以有效打压投机行为。所以，上海“快刀斩乱麻”，出台史上最严楼市新政也在情理之中。

　　不过，不管新政紧与松，其目的都是遏制房价继续上涨，并避免楼市出现大的波动。在目前经济形势下，房地产业在国民经济中的地位举足轻重，对于像上海和深圳这样的一线城市而言，面对高企的房价，其实并没有太多的道路可供选择，只有不断地在维持和稀释高房价的泡沫之间进行平衡。所以，这次沪深楼市新政，其真正意图不是降房价，而是稳房价，通过抑制需求，为过热的楼市降温。

　　鉴于目前房贷政策宽松，且鼓励正常住房消费的政策并未转向，所以沪深此轮楼市新政虽会影响购房者的整体预期，提升市场的观望情绪，造成一定时期内房屋销量下降，但对房价调整幅度有限。同时，未来沪深两地房价保持相对稳定，将减轻“虹吸”效应的存在，对于周边三四线城市去库存而言，则是一种利好。

　　在不久前结束的博鳌亚洲论坛上，李克强总理表示今年将因地制宜、分城施策，避免出现大的波动，促进房地产市场平稳健康发展。所以，“分城施策”仍将是我国今年楼市调控的重要方针，具体表现为一二线城市将往“紧”里调，避免房价涨太猛；三四线城市则往“松”里调，着力去库存，并防止房价大幅下跌。