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谭浩俊：降低二套房首付比例考验政府智慧

//m.auribault.com 2015-09-02 来源：中国网

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　　据媒体报道，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行近日发布《关于调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例的通知》，《通知》要求，从9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。

　　这也是今年以来第二次对公积金政策进行调整，调整的目的也非常明确，那就是刺激低迷的楼市，激活市场需求，发挥房地产对经济的拉动作用，促进经济的稳定增长。可以预料，新政出台以后，将会有效改善市场需求，改变目前楼市的低迷状况。

　　关键在于，尽管政策层面又了一个不小的“口子”，且从以往的情况来看，这个“口子”对市场的作用还是非常大的，但是，到底能不能对市场产生有效的提振作用，可能不仅仅在于政策力度的大小，还在于地方政府如何有效地运用好政策，发挥出政策的最大效用。因为，再好的政策，如果运用不好，效率也难以真正体现。

　　事实上，如果按照过去的情况，目前的政策已经足以让市场火爆了，也就是说，楼市调控政策都已经退出，相关的鼓励政策也已经全部恢复，甚至在很多方面，已经超过了调控前。那么，为什么仍然没有能够有效改变楼市的低迷状况呢？为什么在房价上涨的情况下，销售状况仍然没有明显变化呢？原因就在于，市场处在了供需不平衡的状态，在相当一部分城市，尤其是二、三线城市，库存现象十分严重，购房者对房价下降仍抱有很大的希望，从而影响了居民的购房冲动。

　　而造成这种现象的重要原因之一，就是地方政府始终围绕“土地财政”不放，仍在想方设法地想通过土地开发获取政府利益。去年在楼市严重低迷的情况下，土地出让金仍然增幅不小，就是最好的例证。一边是库存十分严重，一边又在千方百计增加库存，就等于在人为地恶化市场供需状况，人为制造居民购房心理障碍。在这样的情况下，如果地方政府不能调整思路、改变思维，要想提振楼市也是很难的。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也会被地方政府的行为所“浪费”。

　　不仅如此，在二套房首付比例下调以后，公积金贷款的额度能否保证，也是对地方政府的考验。要知道，在一系列政策措施的作用下，一些城市已经出现了公积金供不应求的状况。也就是说，即便再给政策，也可能会因为资金额度的不够，而难以满足居民的购房需要。而这种状况，在一、二、三线城市都存在，尤其是三线城市，情况可能更加严重。因为，很多城市在公积金的征缴方面并不十分理想，满足度不高。二套房首付比例降低以后，一旦购房的居民增加了，资金额度也就更加紧张了。采取怎样的措施满足居民购房需要，也是值得地方政府认真考虑的。

　　有的地方为了缓解公积金贷款矛盾，将公积金贷款与商业贷款相结合，用公积金收益或政府安排专项资金，对符合规定的购房者进行息差补贴，也不失为一种有效手段。如此一来，公积金可满足的范围就大大扩展了，从而对楼市产生积极的提振作用。

　　当然，如何把好政策关，不让不符合条件的居民享受二套房公积金贷款首付比例下调的政策，也是减轻公积金贷款压力的重要方面，各级地方政府也应当引起高度重视，采取强有力的措施，避免这种现象的发生。

　　从总体上讲，二套房首付比例下调以后，还要看地方政府能否协调好压缩库存与增加供应的关系，能否从长远利益出发，改善城市住房的供求关系，防止库存继续扩大，真正将房地产市场带入健康、有序、可持续发展的轨道。这既是对政府智慧的考验，也是对政府执政理念的考验。

编辑：丁斌斌

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