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成一言：房价如何走，要看政府这只手

//m.auribault.com 2014-05-19 来源：山西晚报

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　　降温、拐点、冷风吹；助贷、松绑、救市忙……近来一段时期，梳理见诸媒体的关于楼市走向报道，上述关键词的出现频率大大增加。具体到省城太原，房价下一步将走向何方，消费者是否到了该出手的时候，则应在全国大环境的背景中，分析太原楼市的小气候，如此，购房人理性选择，才不至于一脚踩空。

　　5月18日，国家统计局发布今年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。具体到太原，今年4月份，新建住宅价格环比上涨0．1％，同比上涨9．6％；新建商品住宅价格环比上涨0．1％，同比上涨9．9％。（本报今日15版报道）

　　环比涨幅微乎其微，说明省城楼市价格上涨的动力不足；同比涨幅大约一成，则意味着去年这时买一套100万元的房子，现在则需要再多掏10万元——按照2013年太原市城镇居民人均可支配收入24000元计算，相当于一个太原市民4年的可支配收入。从不同产品类型分析，市场分化态势益趋明显，满足90平方米及以下的刚性需求和90－144平方米的改善性需求的住房，依然是市场主力产品；144平方米以上奢侈型住房则悄然退烧。

　　其实，除了官方统计数据，普通市民对于当前楼市价格松动、销量下跌、开发商钱紧的态势，并不缺乏感性的直观体验。譬如，今年以来，在十字路口等红灯时，敲车玻璃发楼盘小广告的人多了；电话里，接受的卖方短信和电话频繁了；各家媒体、网站组织的看房直通车营销活动热了；身边的多套房产拥有者慨叹好房子有价无市了……然而，不可否认，要判断房价走势依然是一件困难重重的任务。

　　因此，我们不妨回归到市场这只看不见的手上来，看看供给和需求关系。今年3月下旬，国内知名研究机构申银万国发布的房地产“供给严重过剩城市”中，太原与其他10个城市榜上有名。而据太原市房管局数据，2013年太原市商品住房上市面积291．06万平方米，较上年同期减少50．41％，累计可售面积605．61万平方米，较上年同期减少6．5％。上市面积较同期减少一半，可累计可售面积仅减少6．5％，表明太原市商品住房的巨大库存量。而2013年太原市商品住房成交面积为274．59万平方米，也就是说，仅仅截至去年年底的库存可达331．02万平方米，以2013年的成交量计算，一年时间都消化不了。

　　再看商品住房市场的有效需求，即有支付能力的需求。根据中国指数研究院的数据，今年4月份太原新建商品住宅平均价格为6878元／平方米。以一套90平方米的住房计算，总价为619020元，按首套住房30％首付，不包括各种税费，大约为185706元，相当于一位太原市城镇居民七八年的人均可支配收入。尽管，官方人士说太原房价在中部六省省会城市最低，但究竟贵不贵，你自己心里明白。

　　库存压力大、有效需求乏力，但如果仅仅凭此断言太原房价走势，显然难免失之偏颇。因为，政府调控这只看得见的手，往往能起到四两拨千斤的效果。尽管，一时的政策难以扭转市场的长期趋势，但短期的效应不容小觑。

　　尤其是结合近来种种迹象，政府出手的可能性颇具想象空间。5月12日，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，及时审批发放符合条件的个人住房贷款。业界分析认为，金融调控部门发声保房贷，信号意味浓烈。

　　其次，各地政府纷纷出手救市未被叫停，其示范效应显而易见。4月底，无锡、南宁、天津、杭州等多个城市放松楼市各种限制，包括放松限购、鼓励入户、降低购地保证金等各种方式；5月初，安徽铜陵祭出的“买房补贴契税、公积金贷款首付降至两成、落户政策放宽、开发商预售监管资金拨付节点增加”等全面救市措施……业界观察人士分析，这或许正契合了今年李克强总理在政府工作报告中的“针对不同城市情况分类调控”方针。

　　太原楼市的一个显著特征，就是对全国市场的亦步亦趋效应。政府会不会出手，选择什么节点出手，采取限购松绑还是信贷给力，抑或其他……一切取决于主政者的研判和决断。而这，无疑是太原房价走势的最大变量。

编辑：曹茂竹

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