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亢　舒：楼市“冰火两重天”的风险

//m.auribault.com 2014-02-17 来源：经济日报

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当前楼市“冰火两重天”，在资金面紧缩趋势加剧、房产税开征预期增强，不动产统一登记在全国逐渐铺开等情况下，房地产开发商有必要注意可能存在的风险

近一段时间，不少城市房地产市场总体出现了销售冷淡的状况。除个别城市外，全国绝大多数城市的成交套数和面积都呈下降态势。

与此同时，土地市场却相当活跃。从2013年至今“地王”频出，几乎到了一、二线城市“只要有土地交易，价格就会飙升”的地步。2014年开年之际，上海、广州、杭州等多个城市售地价格再度高得令人瞠目。有人预计，将来这些“地王”项目推向市场，如果想达到房企预想的利润空间，入市定价起码要高于目前周边在售商品房平均价格一半左右。

元旦春节期间楼市销售大幅下降，在很大程度上要考虑到季节因素。而从近几个月70个大中城市住宅销售价格变动情况看，房价环比涨幅延续趋缓走势。这表明，近期一线城市和部分二线热点城市在进一步加大房地产市场调控力度、努力增加保障性住房供应等一系列政策措施作用下，市场预期渐趋稳定。

不可否认的是，2013年最后一个季度多城市限价令再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速等多方因素，购房者观望情绪在加重。

一边是地市持续火爆，一边是楼市预期渐趋于稳定，楼市地市可谓“冰火两重天”。楼市地市呈现出来的差异值得关注和警惕。

当前资金面紧缩的趋势在加剧，而房地产开发商对银行贷款的需求不言而喻。另一方面，从去年开始，商业银行对个人住房贷款的放贷速度有明显放缓的趋势，也就是说买房找银行贷款的难度增大了。不仅商业银行放贷如此，住房公积金贷款难也在一段时间以来成了人们热议的话题。

这一情况如果在未来一段时间内持续，将有可能影响开发商对所开发项目的资金注入。同时，由于开发商的资金周转很大程度上来源于销售回款，如果银行对个人住房贷款放贷缓慢，销售节奏随之放缓，也将有可能影响开发商的销售从而影响其资金链。

一些城市限购、限贷政策依然在执行，同时，房价在一些城市已经相当高，像过去几年那样快速上涨的机会已经很小，加之房产税开征预期增强，以及不动产统一登记在全国逐渐铺开，总体而言，一些中高收入人群试图通过购买住房实现资金保值增值的可能性正逐步缩小。去年年底，北京首个自住型商品住房项目启动申购登记，项目受到了“夹心层”热捧。中低收入群体将更多关注中低价位商品房的供给或者考虑自住商品房。

房地产开发商豪掷重金买地，表明看好后市。但作为资金密集性行业，在当前情况下，应格外重视衡量资金面紧缩有可能存在的风险。

编辑：周文