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张　涨：不动产登记科学用好大数据

//m.auribault.com 2014-12-23 来源：广州日报

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　　就法理核心而论，不动产登记可视为《物权法》的延伸。认识到不动产登记的全局性、基础性的意义更加重要。

　　昨日，国务院正式公布《不动产登记暂行条例》全文，自明年3月1日起施行。新规对于不动产登记信息的整合与共享作出了详细而明确的规定，将对房地产市场带来的长远影响引发广泛关注和讨论。（新华网12月22日）

　　备受关注的《不动产登记暂行条例》千呼万唤始出来。不过，广受民众关注的“以人查房”提法，与此前的征求意见稿一样并未涉及。相较此前有人将其寄予“反腐利器”的厚望，无疑有较大落差。

　　然而, 不动产登记迈开这历史性的一步，其意义其实并不局限在反腐等个别领域上，而是一种全局性、基础性的工作。打个形象点的比喻，不动产登记就好似电脑的操作系统，有了这套“系统”，电脑才能运行起来。但要这台电脑实现不同功能，还需要添加相应的“软件”。完善不动产登记，正起到了一个基础数据库的作用。在美国、英国、德国等国，不动产或房地产登记也早有先例，其目的也是用于征税或保障不动产拥有者的相关权益。就我国的具体情况而言，不动产统一登记实施可以起到以下几个方面的作用。

　　首先，是将现行不动产登记的多头管理模式，转变为由国土资源部统一管理，提升了管理效率，降低了行政成本。目前，我国的不动产登记分散在国土、建设、林业、渔业等多个部门，不仅不利于数据整合，“政出多门”也带来了群众办事难等问题。新条例明确登记具体流程和规范格式，既有助于群众解决一房多卖等市场风险，也不用再为了办证等事宜在多个部门之间来回奔波。

　　其次，有学者称不动产统一登记为房产税出台打下了基础。这当然没错，但房产税只是其一：在笔者看来，不动产登记形成的“大数据”，将为宏观经济调控的政策工具增添更多科学性和合理性。比如此前多个城市的限价、限购政策，多以成交量、均价等宏观数据作为参考指标，却对购买人群、供需矛盾等细化数据欠缺分析。可以想见，在不动产登记真正运转起来之后，一个统一的、详尽的住房信息数据库，将成为各种调控工具制定的科学参考。

　　再次，条例中首次明确将集体土地所有权、宅基地使用权等涉农土地纳入登记范围，实际上打破了长久以来城乡土地二元结构，有利于建立城乡统一的建设用地市场。当然，相对于登记较为规范、商品房占比较高的城市房产，农村土地上的不动产类型多、利益纠纷多、历史欠账多，产权相对模糊一些，这也是落实不动产登记的难点问题。然而，只有坐实统一登记、产权确认这第一步，加快农村土地流转、保障农民利益才可能获得根本保障。

　　就其法理核心而论，不动产登记可视为《物权法》的延伸，将土地、海域、房屋、林木等统统纳入登记并确权，无疑是行使权利的前提和基础。因此，认识到不动产登记的全局性、基础性意义更加重要。

编辑：曹茂竹