物业管理需要管好哪些事

王晓露

2020-04-29 08:35:48　来源：北京日报

　　城市生活中，除住户专有部分外的建筑物、构筑物及其配套设备设施和小区公共区域，通常由专门的物业服务企业提供管理与服务，小区物业管理与服务的质量和水平与每位业主息息相关。楼房外墙脱落造成居民财产损失，物业公司是否担责？小区里的私搭乱建物业该怎么管？公共区域经营收益该归谁……5月1日起施行的《北京市物业管理条例》中，明确了物业管理者主要负有哪些义务，如未尽到管理和服务义务，又将承担什么责任。

1.须采取必要措施防止楼房外墙脱落

　　根据新出台的《北京市物业管理条例》，物业管理是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业、专业单位和其他物业管理人。

　　就前期物业而言，《条例》明确该责任由建设单位承担，即建设单位销售房屋前应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，并作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。为更充分实现居民自主自治，《条例》特别规定，前期物业服务合同期限最长不得超过两年。前期物业服务合同终止后，大多数情况下小区业主会采取共同决定委托物业服务人的形式对物业管理区域进行管理。业主委员会或者物业管理委员会应当代表业主与业主共同选聘的物业服务人签订书面合同，就物业服务内容和标准、费用、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物、构筑物及其附属设施等，并接受业主监督。

　　举例来说，李某居住的小区2号楼9层阳台外墙水泥脱落，正好砸中他停放在楼下的轿车，造成车辆多处损坏。事故发生后，李某修车共花费了2.1万元，与物业公司多次协商赔偿未果，遂诉至法院，请求判令对方赔偿汽车修理费。法院经审理后认为，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。本案中，物业公司作为2号楼的房屋建筑共用部分的维修、养护和管理者，对外墙负有维修、养护责任，且其未提交有效证据证明对2号楼外墙脱落没有过错，因此物业公司应对外墙脱落致李某车辆损坏承担赔偿责任。

　　此案例涉及物业服务人对小区外墙脱落的法律责任。《条例》第二十六条规定，物业管理区域内的建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分属于业主共有。依据北京市住房和城乡建设委员会发布的前期物业服务合同及物业合同服务示范文本等，物业服务人负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位具体主要包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、内天井、户外墙面及屋面等。因此，小区建筑物等户外墙面脱落属于物业公司应尽管理义务的事项范围，物业公司属于我国侵权责任法第八十五条建筑物等脱落坠落致害责任中规定的管理人，应适用过错推定责任原则，在不能证明自己没有过错的情况下，对侵害他人民事权益承担侵权责任。物业服务人作为管理人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

　　除上述民事侵权责任外，《条例》还分别在第八十八条和第一百条增加规定了物业服务人对防止建筑物等脱落的安全保障义务及行政法律责任：物业服务人应当采取必要的安全保障措施，防止建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落。物业服务人违反该条例规定的防止建筑物等脱落坠落安全保障义务的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处2万元以上5万元以下的罚款。

2.负有对电梯、消防等共用设施安全保障义务

　　业主赵某乘电梯下楼时遭遇故障，电梯门无法打开，被困于轿厢中。赵某被救出后因不适立即到医院治疗，花了2300元医疗费。事后，赵某与物业公司就赔偿协商不成，诉至法院，请求判令物业公司赔偿医疗费2300元及精神损害抚慰金1000元。法院经审理后认为，物业服务企业对小区内的公共区域及设施负有安全保障义务，赵某因电梯故障被困于轿厢中，人身及精神均受到损害。物业公司作为电梯管理人，对电梯的正常运行、保养、维护、修理未尽到全面的管理责任，在此次事件中负有过错，应对赵某的合理损失承担赔偿责任。赵某主张的医疗费和精神损害抚慰金数额合理，因此全部予以支持。

　　此案例涉及物业服务人对电梯、消防等共用设施的法律责任。《条例》第二十六条规定，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等，物业服务用房和其他公共场所、共用设施均属于业主共有。依据北京市前期物业服务合同及物业服务合同范本等，物业服务人负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备具体包括电梯、楼梯间或集中绿地、变配电系统、公共照明设施、消防设施、监控设施、避雷设施、空调设备、车道、地上机动车停车场、自行车库等。我国侵权责任法第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。因此，在物业服务人对电梯、消防等共用设施设备负有日常维修、养护、运行和管理义务的前提下，因过错即未尽到或未全面尽到上述义务而造成他人人身或财产损害，应承担相应侵权责任。

　　在前述物业共用设施设备中，电梯和消防设施较易发生安全风险而致使居民人身及财产遭受损失，因此《条例》特别明确规定，物业服务人应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护。物业服务人违反该条款规定的，同样将由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，并处2万元以上5万元以下的罚款。上述规定不仅对物业服务人的日常巡查和定期养护等管理义务进行了细化和强调，还规定了除民事责任外的行政责任，加强了对物业服务行业的行政管理及物业服务不到位的惩处力度。

　　此外，《条例》还规定了物业服务人对电梯、消防等共用设施建立、保存相关档案资料和公示、更新相关信息的义务：物业服务人应当建立、保存小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等信息，并可以通过互联网方式告知全体业主。物业服务人未建立、保存相关档案和资料的，由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，处2万元以上5万元以下的罚款。而物业服务人未按照规定如实公示有关信息的，则由区住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，给予警告；逾期不改的，处1000元以上5000元以下的罚款。

3. 对私搭乱建行为应制止并及时报告

　　邻居刘某在陈某家窗外违章搭建，影响了其生活，陈某认为物业公司对违章建筑搭建没有尽到强制制止义务，因此拒交物业费。物业公司随后将陈某诉至法院，请求判令其交纳物业费及违约金。法院经审理后认为，物业公司并非具有行政执法权的国家机关，庭审时其提交了向住建部门报告刘某违章搭建问题的回执凭证，证明其履行了监督、制止义务并及时上报有关行政管理部门，即可认定其尽到了相应的物业管理责任。陈某拒交物业费不受法院支持。

　　此案例涉及物业服务人对违法建设、违规出租等违法违规行为的法律责任。我国《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《北京市物业管理条例》第六十五条第（四）项也规定，物业服务人对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为应当进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应及时报告行政执法机关。

　　可见，作为不具有任何行政执法权的物业服务人，对于物业管理区域内的违法建设等行为负有制止并及时向有关行政管理部门报告的义务，而不负有认定、查处和拆除违章建筑的职责。因此，业主不得以物业公司未强制拆除违章建筑为由拒交物业费，否则不仅需补交物业费，还将支付违约金或滞纳金。但若物业服务人未尽到劝阻、制止和及时报告义务，根据《条例》第九十二条，将由区住房和城乡建设或者房屋主管部门给予警告，并处5000元以上1万元以下的罚款。

　4.公共区域经营收益须存档并如实公示

　　关于利用公共区域进行经营及其收益，此前国务院发布的《物业管理条例》规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。若擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处1000元以上1万元以下的罚款、对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益则用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

　　《条例》则对相关规定作进一步细化：由依照法律法规规定召开的业主大会决定共用部分的经营方式并管理、使用共用部分经营收益等共有资金。业主、物业使用人、物业服务人等不得擅自利用共用部位、共用设施设备进行经营。同时，《条例》还规定，物业服务人应当建立、保存小区共有部分经营管理档案；物业服务人利用共用部分从事经营活动的，应当将公共收益单独列账，公共收益归全体业主所有。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新上一年度公共收益收支情况或通过互联网方式告知全体业主。一旦违反相关规定，物业服务人需承担相应行政法律责任。

　　（作者单位：北京市石景山区人民法院）

编辑：张苇柠

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