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从房契到房产证的演变

卢涛李开周 //m.auribault.com 2013-12-04 来源：北京日报

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房契和地契是一个村子的重要资料

清代“白契”

新中国初期的房产执照

卫?是1975年2月从宝鸡岐山董家村一个铜器窖藏中出土的

　　前不久，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证，到底有多重要？古代的人们是如何买卖房地产的？几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样？

　　古代房契强调“无重叠交易”

　　房产证，是房屋所有权证的简称，是指房屋所有者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法所有权，可以依法对相应房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

　　在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。

　　根据古籍记载可以发现，古代的房契模式基本相同，一般均采用如下格式：

　　立典卖房屋文契（这里写卖方姓名），今将坐落（这里写房屋具体地址）房屋（这里写明房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况）凭中（这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由买方管业（此处写买方姓名，但常只写姓，有时则完全不写），三面议明时值（这里写出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字。

　　“白契”变“红契”不是无偿的

　　为了加强对房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，按照是否经过官府备案分为“红契”（也称官契）、“白契”（也称草契）两种，其中未向官府备案的称为“白契”，经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。

　　但是，在古代契约向官府备案并不是无偿的。首先，买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同；按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续，而除了需要交纳较高的契税之外，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送红包，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理，往往还需要托人求情办理。如此一来，到官府登记办理“红契”，既要交纳契税，还要请托送礼，进而导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。

　　由于到官府登记备案的情况较少，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋唯一的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。

　　在一些影视作品或文学作品中，往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契，霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、权威的产权证明，而官府那里又没有登记认可的交易记录。

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编辑：尹盼秋