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自住房的幸福与烦恼

陈恒 //m.auribault.com 2014-03-27 来源：光明日报

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　　在望京爱立信大厦工作的史燕国早早地就“考察”了这个项目。从他工作的地方沿着北五环向西五公里，就来到这个地块。一条街热热闹闹的全是商业旺铺。蜀香龙凤楼，湘菜，邮政储蓄，济民安康大药房，显得很繁荣。

　　“这次去来广营自住型商品房地块一转，心里踏实了许多。”史燕国在外企工作，收入不算低，但对于单价四五万元以上的楼盘仍然支付不起。

　　“周边楼盘价格在4万-5万元/平方米的区间，地块配建小学和中学，距离13号线北苑站北11分钟的车程，周边成熟的商业配套。”史燕国说，“即使是最贵的自住型商品房，但是相比成熟的周边配套和交通，2.8万元/平方米的价格，确实值得去抢一抢。”

　　但是，并不是每一个自住房项目的性价比都这么高。同样是3月24日上午10点开始网上申请的北京采育满庭春MOMΛ项目，地理位置就没有这么好。

　　9500元的单价，这个被称为史上最便宜自住房的项目位于北京大兴采育镇，可以提供1400套自住房，主要户型为80平方米的两居室和135平方米的三居室。

　　该楼盘距离北京市区较远，位于东南六环以外，距离河北省廊坊市只有10公里。但是，相较于目前周边二手房每平米1.2万元的价格，仍然很有竞争力。

　　鲁军在北京一家商贸企业工作，他早早地就在关注这个单价不到万元的项目了。3月22日，鲁军驱车前往考察采育满庭春MOMΛ项目。

　　“采育镇算是北京最南端的一个小镇。京沪高速采育出口位于南六环马驹桥南12公里，从这里再开个十几分钟，大概就到廊坊了。”鲁军说，“住惯了市区，来到郊区，离开六环每多1公里，心情就失落一分。12公里之后，我就负分了。”

　　鲁军说，如果不是因为市区房价太高，谁会有心情跑到这里来看房？“镇上的配套也不太令人满意。目前只有采育镇卫生院属于一级甲等医院。医疗保障水平没法跟黄村、亦庄比，更没法跟城六区比。这里还没有电影院，没有KTV，没有购物中心或大商场。当然，我希望随着人口的增多、土地的逐渐开发，这里能越来越好。”

　　高速班车可以到亦庄、劲松，但劲松的收车时间是晚上8点，那就意味着如果在晚上8点还赶不到劲松，而且没有私家车，就只能在城里过夜了。因为，出租车是不大可能到采育，太远了，返回有可能是空驶。如果周末想去城里看电影，高速班车早上8点半以后就没车了，只能选择940或926路公车，忍受三四十站的煎熬。

　　“926永定门内末班车是9点，940丽园路末班车时间是晚上8点，您要记准时间。”鲁军打趣地说。

　　2、僧多粥少，摇号能等得起吗？

　　3月16日，金隅嘉业的两个自住型商品房项目网上申报结束。在总计28天的申购时间内，金隅汇星苑与汇景苑总计5300套自住型商品房源，分别吸引了22.7万户和21万户申请，中签比达到85:1。而北京的首个自住房项目恒大御景湾已进入资料审核、资格认证阶段，可提供自住房约2000套，网上申购家庭达14.8万户，可谓“一套房，六七十人抢”。

　　不仅如此，在选房规则上，优先家庭率先摇号选房，使得很多非优先家庭的希望更加渺茫。两个项目保障房和京藉无房户等优先家庭超过22万，自住房供应量只有5000余套，非优先家庭有房选的概率很小。

　　“现在最担心的是，地块开放申请之后，会有多少人跟我一起抢占。”关注着来广营项目的史燕国没有京户，不属于优先家庭，“恒大和金隅项目巨大的申请人数，让我心里着实捏了一把汗。”

　　此前，史燕国一直也在关注着价格合适的商品房。今年年初，房价有下行的趋势，让他更加陷入了“等自住房”还是“买商品房”的纠结。

　　“价格相对较低，是自住房项目的最大吸引力。”北京市限定自住型商品房的价格比同地段同品质的商品住房低30%左右。

　　“但是，会不会一直摇不到号？等着等着，商品房的价格又上去了？”史燕国说，“身边有朋友都在做两手准备。今年商品房价格应该不会大涨，碰到合适价位的楼盘应该入手。但是，商品房价格再降也不可能有自住房的价格诱人，所以还想再观望观望。”

　　实际上，自2013年下半年推出自住型商品房政策以来，北京市去年供地2万套、今年供地5万套，将占据北京商品房市场很大比重。

　　“不论能不能摇上号，自住房的政策对我们来说确实是大好事。”史燕国说，即使自己摇不上号，自住型商品房的推出，对于拉低商品住宅成交价格、补充市场供应将起到明显的作用。对于商品住宅来说，也会形成强有力的竞争。“加上现在楼市整体不太好，地产推盘的压力比较大，商品房降价也是有很大可能的。”

　　北京市国土局相关负责人介绍，为稳定预期，自2013年下半年以来，北京市已供自住型商品住房地块共计32宗，可提供自住型商品住房建筑规模累计达到329万平方米。“2014年将继续加大住宅用地供应，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品住房。”

　　3、放高保低，夹心层安居梦能圆吗？

　　3月19日，住建部副部长齐骥在解读《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》时表示，要发展共有产权住房，即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权，通过这样的模式，来解决买不起市场房又不符合住房保障条件的“夹心层”。

　　北京市常务副市长李士祥表示，今年北京将继续加大保障性住房的供应，确保房价稳中有降。今年要有47万平方米的保障房，和135万平方米的共有产权房，同时加大市场供给的力度。今年还会按照中央的要求，进一步提高住宅用地的供应。

　　“以后商品房数量会变少，基本以保障性质的共有产权住房为主。”金隅股份副总经理王世忠表示，北京下一步的市场划分是二六二：20%是公租房和廉租房的并轨，保证老百姓住有所居；60%是共有产权房，即自住型商品房；最后只有20%是高端市场，即纯商品房市场。

　　“以后商品房价格是不控的，也不进行限购了，就纯市场化。这是要兜住底部，保证夹心层，把高端放开，也是以后的趋势。”王世忠说。

　　泰禾集团董事长黄其森表示，“政策不能着眼于短期，而要有持续性。”如果自住型商品房做了两年就不做了，对于后面具备条件、但没有买到的人来说，是一种不公平。从开发商的角度，虽然自住房微利，但是开发商依然有热情。

　　“刚刚50亿元拿下的北京西局地块，内含自住房5万平方米。台湖2号地项目，保障房面积7万多平方米，可售商品房面积才5万多平方米，我们一样干得很欢。”黄其森认为，自住型商品房不用愁销售，都是日光盘，这种项目虽然挣钱少，但是周转快。

　　住房和城乡建设部专家委员会成员、上海社科院研究员张泓铭在接受采访时表示，政府工作报告中新的提法是提高大城市保障房比例，这也就传递出政府更加重视住房保障问题的信息，而要解决住房问题，不只是靠市场调节，还需要政府投入更大的精力。“在整个住房供应体系中，扩大保障性住房，具有战略性意义。”

　　当然，自住房政策推广以前，还需要进一步完善制度。自住房出台以前，有产权的保障性住房一度陷入寻租困境。专家表示，如何避免自住型商品房陷入和之前经济适用房一样的监管陷阱，成为一些部门和个人牟利的工具，如何确保分配公平和透明，都急需制度监管细节。（本报记者陈恒）

　　他山之石

　　各国保障房制度一览

　　美国：政府为低收入者提供较低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。与此同时，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。

　　新加坡：严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平，住房短缺时期只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

　　俄罗斯：国家向部分居民发放补助金，以帮助其支付房租及公共费用。对象包括已列入地方政府、企业和军队的改善住房条件登记薄的公民等，发放数额依据家庭人数总收入与法定工资最低额之比以及排队等房年数而定。（邱?整理）

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编辑：尹盼秋

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