住宅土地使用权到期怎么办？

2020-05-26 10:12:51　来源：深圳特区报

　引子：

　　十三届全国人大三次会议中重要的一项议程就是审议民法典草案。民法典草案物权编中提到，对于住宅建设用地使用权期间届满问题，根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条规定，作出原则性规定，即：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。按照《物权法》相关规定，自动续期已是板上钉钉的事情，但对于如何续期、要不要交钱、按照什么标准交多少，现行法律无法给出明确的答案。

主持人：王 ?

嘉宾：张钦昱（中国政法大学经济法研究所所长）

　　和静钧（西南政法大学政治与公共管理学院副教授）

　　张继生（深圳市律师协会风险管理法律专业委员会委员）

房屋产权年限不是指房屋所有权有年限规定，而是指房子占用的土地的使用年限

　　主持人：房屋产权为什么会有年限？

　　张钦昱：房屋产权之所以有年限的规定，主要是由于土地公有制的性质，土地公有意味着国家对土地享有完全的所有权，不允许任何人享有对土地排他性的“所有”，自然会要求土地使用权具有期限性。根据“房地一体”原则，既然土地使用权具有期限性，那么土地上的建筑物或者附着物的使用权就会存在期限性。居民购买房产，就对土地上的房屋享有永久的所有权，为了实现对居民房屋所有权的保护和尊重，对住宅建筑用地使用权续期就顺理成章。

　和静钧：广义上的房屋产权，是指土地权与附着于土地的不动产的产权，是由两个部分组成的。我们宪法及国土法规定了国家住宅用地的所有权为国家所有，是公有制，而非私有制。与公有制相适应的土地权利安排，只能是土地使用权的出让，属用益物权，土地使用权是有出让期限的，而土地之上的房屋所有权是完整权，没有期限。所以，实际上我们说的房屋产权，其实有两个产权人，这个期限反映了两个产权人的契约协议。考虑到土地产权人的公共服务与公共政策属性，产权期限一般通过土地法律所规定，不能随意设定，一般最长期限为70年。

张继生：房屋产权年限严格意义上来讲不是指房屋所有权有年限规定，而是指房子占用的土地的使用年限。这里面一个是房屋本身的使用年限，另一个是土地使用年限。购入房产后，对房屋实际上是拥有永久产权的，但是土地使用权却只有70年，所以才导致房产实际产权也只有70年。

　　自动无偿的续期与现行法律有一定冲突，要根据实际情况，在法律框架下优化解决

　　主持人：有学者提出的方案具体表现为，“住宅之下的一定面积（比如50平方米或60平方米的面积）的国有土地使用权应自动无偿续期一次，期限以70年为宜。”您如何看？

　　张继生：我认为这个方案是对于70年土地使用权限到期解决方案的一种探讨，但是自动无偿的续期与现行法律有一定冲突，要根据实际情况，在法律框架下优化解决这个问题。根据有关法律规定，住宅建设用地使用权期满的，将自动续期。最新公布的民法典草案亦有规定，房屋土地使用年限70年期满后续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。个人建议依据我国土地使用年限有20年-70年不等，各地房产市场发展程度不同，20年（或其他不足70年）的土地使用权期满续期至70年的，应该补缴持有年份与70年土地使用权期间的出让金差价。

　和静钧：正如我们以上所分析，房屋双重产权人属性，公共主体与私人主体之间的协商，会比完全市场化的私人主体之间的协商，更有利于保护中低收入的私人主体的利益。《民法典》是关于民事法律的法典化，购房本质是民事合同行为，就得遵从合同法的原本原则，不可能在《民法典》物权篇里直接规定永久自动续期或无偿续期，这违反合同当事方平等协商原则。所以涉及到公共政策或公共服务性质的内容，最好由特别法来规定，而不是由《民法典》来执行这一个本不属于民商事性质的事务，而且从民法的法典化的角度来看，一旦法典化，其修法比非法典化的民法，就难多了，修法的成本增加了。虽然说“一定面积以下的国有土地使用权无偿续期一次”是个好主意，但要把这一公共政策性质的规定硬塞到民事法律为性质的《民法典》“物权篇”中是相当不妥当的，也不利于适时弹性处理，最好的办法可以这样来处理，如“有关到期土地使用权的续期及续费的安排，可由其他法律予以规定”。

　张钦昱：从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权的续期应当以有偿为宜。其一，土地使用权续期本质上是取得新的土地使用权，应当遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期，支付的土地出让金具有地租的性质。其二，有利于提高土地的利用率，一定程度上能够缓解“土地财政”的问题。其三，住宅建设用地使用权有偿续期能够防止土地资源占用不均，有利于维护社会公平。鉴于民众对于房屋产权的期限问题并不了解，认为购买了房屋就可以永久所有，开发商抓住这种心理进行投机，导致房价暴涨。尽快完善住宅建设用地的续期制度能够保障人民安居乐业，在一定程度上也能够抑制房价过快上涨，减少投机心理。

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编辑：迟语洋

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