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房价高位调整为何从未“软着陆”？

项峥 //m.auribault.com 2014-05-29 来源：中国经济周刊

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　　当前全国楼市继续降温。今年1—4月，全国商品房销售面积同比下降6.9%，降幅比1—3月扩大3.1个百分点。4月份，全国70个大中城市中二手住宅价格环比下降的城市有22个，新建商品住宅环比价格下降的城市有8个，全国性的楼市周期性调整趋势已基本确立。

　　在这种情况下，为避免楼市过度调整引发宏观经济金融危机，有必要对当前楼市政策进行调整。但如果楼市政策调整不当，或将加剧楼市下跌，或又将引发新一轮房价快速上涨。

　　房价高位调整从未有过“软着陆”。住房具备投资属性，使得住房运行轨迹不像其他商品那样，完全由真实供求关系所决定。大量投资、投机需求以各种名义掺杂在其中，使得房价容易偏离其合理定价基础，增加了资产价格泡沫形成的可能性。

　　考察各国房价运行轨迹，房价累积涨幅过大后的调整，从没有过平稳回落的过程。这是因为，房价对合理值的过度偏离，主要是受到投资投机因素的强烈扰动；同时，逐利资金羊群效应也会明显缩短高房价向合理值回归的进程。上世纪日本房地产泡沫的破灭、东南亚金融危机时香港房价几近“腰斩”，以及本世纪初美国次贷危机、西班牙房地产泡沫破灭等，都没有发现可以成功使高房价平稳回落的先例。这种情况表明，由于金融资本的广泛参与，房价运行主要呈现出“快涨速跌”的轨迹。

　　楼市政策调整时机与力度难以科学准确把握。为避免楼市大幅调整，确有必要对现行过于严厉的楼市政策进行调整。但时机不好选择，力度更难把握。

　　就时机而言，当前我国好不容易迎来楼市自发性调整，有利于楼市运行风险逐步释放。如果这时候贸然调整政策方向，转为刺激楼市，不仅让普通置业者失望，而且还可能会引发新一轮的房价快速上涨。但如果任由楼市继续演化，很有可能会形成连锁效应，出现楼市调整失控风险。针对调控时机，有观点认为需要等到房价将有可能陷入崩盘前进行调控。随之而来则是如何科学判断这一临界点，这恐怕也超出了政府能力所限。

　　就力度来说，仅仅是行政控制措施退出，在市场巨大的惯性调整力量面前微不足道。如果通过大幅度增加货币供应，那么又会引发资产价格泡沫继续膨胀，增加未来宏观经济金融运行风险。重要的是，当前楼市调整不是政策调整作用的结果，而更多是市场供求关系的自发调整。所谓人为刺激，只会是增加社会无效需求，加剧产业结构失衡问题。

　　即使这样，并不代表没有作为。笔者认为，一是逐步松绑行政控制措施。松绑的前提仍应是房价对合理值的偏离幅度。一般而言，房价对合理值偏离幅度超过20%，应该没有松绑行政控制措施的必要。地方政府应通过居民收入、房租、利率等指标自行测算当地房价的合理值。如果是将土地出让收入作为松绑行政控制措施的前提，那么就有可能被认定为“救市”的嫌疑。二是加大保障性住房建设。商品住宅市场调整对投资的影响，完全可以由保障性住房建设来弥补，重要的是转变地方政府对土地出让收入的依赖。三是着手建立房价稳定机制。当住房交易价格跌破地方政府可承受的下限后，由地方政府直接进入市场收购，将其转变为公租房或其他形式的保障性住房。四是支持首套住房融资需求。虽然房价高位上涨已经对相当部分首套住房需求形成挤压，但随着房价回落，首套住房需求将会增加，融资政策也有助于这部分需求释放。

　　不管怎样，地方政府应“有为而有所不为”。如果还是将楼市作为地方经济发动机，那么就有可能在不远的未来失去动力。现在看来，面对房地产市场调整的现实压力，转变观念比实际行动更加难能可贵。

编辑：尹盼秋