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房地产风险类型及应对策略

//m.auribault.com 2014-05-15 来源：经济日报

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　　近期，部分城市的一些房地产项目下调了销售价格，由此引发了各界对房地产风险问题的再次关注。如何对房地产风险情况进行准确分析、判断；如何区分房地产风险的不同类型、房价收入比等问题，本文作出了深入阐述。

　　一

　　从国际经验看，房地产的风险类型主要有三：

　　一是房价泡沫风险。房价泡沫风险是各界最为关注的风险，其典型特征是房价持续较快上涨且房价涨幅大大高于同期居民收入涨幅。一旦诱发房价涨幅超过收入涨幅的短期因素发生变化，房价泡沫风险将会很快爆发。观察典型经济体房地产市场的波动历史，可以发现，大范围的房价泡沫风险通常是由不恰当的房地产金融政策，特别是低利率、低首付政策引发，而在长期低利率后持续较快上调利率则是引爆房价泡沫风险的最主要因素。监测房价泡沫风险最有效的指标是特定国家或城市房价收入比的多年均值，一旦特定国家或城市的房价收入比出现明显超过多年均值的情况，则可以断定居民的住房支付能力在下降，房价泡沫风险已在累积。

　　二是供给过剩型风险。供给过剩型风险是由于市场供应量明显超过需求量而形成的一种风险。同出现房价泡沫风险时房价收入比显著超过历史均值水平不同，出现供给过剩型风险时房价收入比可能并不高，甚至也可能出现房价收入比低于历史均值的情况。即从房价角度观察，出现供给过剩型风险时居民可能仍有足够的支付能力。虽然出现供给过剩型风险时的房价可能不高，但由于供给量过大，远远超过居民的实际需要量，由此必然出现大量房屋无法售出的情况，从而造成房地产开发企业无法顺利回收投资，并进而引发一系列风险。供给过剩型风险实际上是产能过剩在房地产领域的集中体现。监测供给过剩型风险需要重点关注两类指标，监测中长期的供给过剩要关注特定城市的户均套数指标，监测短期的供给过剩则应重点关注人口结构变化和居民收入情况。

　　三是流动性风险。房地产业是开发周期相对较长的资金密集型行业，也是典型的高杠杆行业。房地产业的这种特点决定了房地产开发企业在整个开发周期中的资金来源对外部依赖性大，一旦资金来源出现问题，极易诱发流动性风险。从房地产业的资金来源看，不论是房地产开发企业从事房地产开发，还是消费者购房住房，大都需要银行信贷的支持，因此，银行信贷政策的调整会对房地产行业的流动性带来较大影响。如银行限制对房地产开发企业的贷款，将会直接影响房地产开发企业的开发能力和开发进度；如因宏观环境变化等原因持续上调利率，将会影响购房人的支付能力进而减少购房贷款需求和购房需求，开发企业的资金回笼就会受到较大影响。对房地产业流动性风险进行监测的最有效指标是监测其资金来源和资金运用两项，一旦资金运用持续超过资金来源，流动性的风险将显著加大。房地产金融政策调整引发的流动性风险可能在房地产市场其他运行指标基本正常的情况下发生，也可能出现与房价泡沫风险、供给过剩型风险的叠加。一般来说，单纯由房地产金融信贷政策调整引发的流动性风险较为容易化解，只要金融信贷政策回归正常，流动性风险将会较快缓解。但是一旦出现流动性风险与房价泡沫风险、供给过剩风险叠加的情况，则房地产风险的化解通常需要较长时间。

　　二

　　房价收入比，一般定义为一套住房的价格是一个家庭年收入的多少倍。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标。不同机构对房价收入比的定义略有差异。联合国对房价收入比的定义是住房市场价格的中位数和家庭年收入的中位数之间的比值，世界银行对房价收入比的定义则是住房市场价格的平均数和家庭年收入的平均数之间的比值。两种计算方式得到的结果也有所差异，据测算，一般情况下采用中位数定义得到的房价收入比计算结果约为平均数定义下的1.2倍。房价收入比指标的最大优点是计算简便、含义直观，而其最大缺点和应用难点则是难以准确确定合理区间。世界银行于1998年对96个国家房价收入比进行了统计，结果表明各国房价收入比差异很大。在96个国家中，房价收入比的最大值为30.0倍，最小值只有0.8倍，总体均值水平为8.4倍。即便在一个国家内，不同区域房价收入比的差距也是巨大的。虽然各国经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等差异很大，房价收入比并不存在一个绝对化的合理区间。但排除计算上的误差，以及各国住房和土地使用政策、对自有住房的偏好等因素的影响后，仍然可以观察到两个特点。一是房价收入比一般随着经济发展水平和家庭收入水平的提高而逐渐降低。二是大城市的房价收入比一般明显高于中小城市的房价收入比。

　　房价收入比本质上反映的是特定国家或地区土地和劳动力两种要素价格的比例关系。由于不同国家或地区土地和劳动力的资源禀赋不同，这就决定了不能简单地用某一个国家或地区的房价收入比作为判断另一个国家或地区房价是否合理的标准。当理解了房价收入比的本质后，就会比较容易解释为什么大城市的房价收入比会显著高于中小城市。同样的，也可以推论出人多地少的国家，其房价收入比一般会高于人少地多的国家。

　　由于不同国家或地区经济发展水平、人口状况、资源禀赋条件等存在较大差异，简单地套用某个国家（地区）的指标或多个国家（地区）的平均数并不能很好地反映本国（地区）房地产市场的发展情况。但对同一国家或同一地区来说，其房价收入比的历史均值水平对于判断房地产市场形势却具有重要意义。由于一国或一个地区房价收入比的多年均值水平较好地反映了当地居民的住房购买偏好，可以避免不同国家(地区)因资源禀赋差异、住房购买偏好、住房政策等方面差异的影响，因此可以将特定国家或地区房价收入比的多年均值水平作为判断其房地产市场处于正常状况的标准，而将明显偏离均值水平（明显偏高或明显偏低）时的状况判断为出现房地产泡沫。当采用特定国家或地区房价收入比的多年均值作为合理标准后，就能够较好地判断、解释和预测不同国家或地区房地产市场的发展状况。

　　因此，用房价收入比指标只能较好地判断与住房支付能力有关的房地产风险，而并不能对房地产市场面临的其他风险进行判断和预测。利用房价收入比判断房地产风险，首先需要区分房地产风险的不同类型，不宜简单根据房价收入比的变化情况来判断整体的房地产市场风险情况。

　　三

　　理清了房地产风险的不同类型、成因和房价收入比的情况，就可以有针对性地防范和化解各种类型的房地产风险。需要指出的是，房地产风险一旦爆发就会形成较大冲击，因此，对房地产风险问题，要将重点放在防范上面。防范房地产风险，需重点把握以下四个方面：

　　一是可考虑实行中性的住房金融政策。房地产金融政策特别是信贷政策的大幅调整对房地产市场影响较大。要保持房地产市场的稳定运行，就要保持房地产信贷政策基本稳定，为此，应尽可能实行中性的房地产金融政策，既不鼓励也不抑制对房地产开发企业的开发贷款和对居民的住房消费贷款。如因宏观经济变化而调整货币政策特别是利率政策时，要采取有效措施对冲利率调整对房地产市场的影响。

　　二是要着眼于特定地区人口总量、结构变化趋势及人口流动情况，做好供应管理，既要防范供给过剩型风险，也要防范因供给不足而造成的房价过快上涨。

　　三是要做好对投机性购房的有效管理。

　　四是要建立房地产监测指标体系。要针对不同类型房地产风险的成因，建立相应的监测指标体系，准确判断、及早发现房地产风险，一旦监测指标出现异常变化，及时采取相关应对措施，防止房地产风险的扩大和蔓延。

编辑：尹盼秋